Здравствуйте! Я адвокат Олег Сухов. И я расскажу о том, какова стоимость имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на выкуп тех объектов недвижимости, о которых собственно идет речь при выкупе и при привычном преимущественном праве.
Выкуп объекта недвижимого имущества, например, здания, строения, сооружения или их частей, субъектом малого и среднего предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В связи с тем, что органы государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальной власти, заинтересованы в более высокой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, арендатором которого являются субъектами малого или среднего предпринимательства, последний, то есть такой субъект, не лишен возможности не согласиться с актом оценки недвижимости и спорить такой акт, предлагаемый непосредственно арендодателем.
Право субъекта малого или среднего предпринимательства на обжалование оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, закреплено в части 8-й статьи 4-ой Закона № 159-ФЗ.
Стоит обратить внимание, что в части 4.1 с такие 4-й Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что на время обжалования рыночной стоимости 30-дневный срок заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, приостанавливается до вступления в силу судебного решения.
Обжалование рыночной стоимости имущества, приватизированного в льготном порядке, происходит в судебном порядке по правилам главы 24-й Арбитражно-процессуального кодекса, который регламентирует порядок оспаривания ненормативных правовых актов, решений, действий, либо бездействий государственных органов и должностных лиц.
Субъект малого и среднего предпринимательства, при заключении договора имеет право воспользоваться установленным в Законе № 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества.
Максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях – 3 года. Более того, трехлетний срок подлежит применению по умолчанию, если стороны не обговорили иной срок.
При определении цены выкупаемого имущества в целях реализации арендатором преимущественного права, не должно учитываться определение помещений договором аренды.
Реализация требований Закона № 159-ФЗ приводит к выкупу имущества, лишь его арендатором, что исключает как приобретение ими, обремененных правом аренды объектов, так и возможность приобретения имущества иными лицами.
В настоящее время в судебной практике выработан правовой подход определения даты, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, исходя из которого такая дата подлежит определению с учетом законодательно определенной процедуры и ее этапов, для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства, своего привычного права.
В том числе, обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом. Указанный правовой подход закреплен в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 18 октября 2012 года.
В указанном Постановлении отмечено, что в случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства, надлежащих заявлений о легализации им, предоставленного законом №159-ФЗ преимущественного права.
В связи с чем, в случае, если на протяжении долгого времени Договор заключен не был, в результате уклонения другой стороны от его заключения, субъект малого или среднего предпринимательства вправе обратиться в суд с иском, об обязании заключить с ним договор, так как только он имеет преимущественное право на выкуп имущества, находящегося в его аренде и установить цену выкупа, равной рыночной стоимости помещения на момент обращения субъектом малого или среднего предпринимательства с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.
В соответствии с положениями подпункта 12-го пункта 2-го статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, субъекты малого и среднего предпринимательства не являются плательщиками НДС.
В связи с чем включение НДС в рыночную стоимость выкупаемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, не допускается. Наиболее популярным спор между субъектом малого и среднего предпринимательства и госорганом субъекта Российской Федерации и муниципальной власти, является, как правило, спор о цене отчуждаемого имущества.
Это в основном самые популярные споры. И дел таких рассматривается максимальное количество, относительно других дел. В случае, если субъект малого и среднего предпринимательства не согласен с указанной выкупной стоимостью приобретаемого имущества, он вправе направить протокол разногласий стороне, направившей проект договора, которая обязана в 30-дневный срок рассмотреть условия, предложенные субъекты малого и среднего предпринимательства.
И известить его о принятии договора в редакции, предложенной субъектам малого и среднего предпринимательства. Или об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В таком случае, спор будет рассматриваться в судебном порядке.