Открыть меню

Оценка имущества


Добрый день! Мы хотели бы сегодня поговорить о такой услуге, как оценка имущества. Для каких целей мы обращаемся к оценщикам. Прежде всего потому, что каждое требование, которое заявляется в суде, которое касается имущества, чаще всего является имущественного характера. От которого, собственного говоря, начинает танцевать государственная пошлина, которая исчисляется по правилам Налогового кодекса.

Для того, чтобы предъявить соответствующее требование, вы обязаны суду уже доказать рыночную стоимость соответствующего имущества. Причем, если в местностях, удаленных от крупных договоров, достаточно всякого рода справок, из БТИ о стоимости объектов, либо справки о кадастровой стоимости, то в крупных городах, где суды все-таки понимают существенную разницу между кадастровой, инвентаризационной стоимостью и рыночной стоимостью, плюс ко  всему прочему, население является, самое главное наверное, более платежеспособным, то в этих случаях конечно рыночная стоимость выплывает на первый план и государственные пошлины платятся, чаще всего, исходя из рыночной стоимости объекта.

То есть, первое назначение такой оценки, это выяснение рыночной стоимости для исчисления государственной пошлины. Кроме того, все вопросы, связанные с компенсациями относительно, например, разделов, выделов, недвижимого имущества в натуре. Когда возникает вопрос о компенсации, тут же возникает вопрос о том, в каком объеме она должна быть выплачена.

И тоже вопрос зависит исключительно от заключения эксперта, специалиста, оценщика. Причем, вопрос ведь состоит очень сложный, на самом деле. Особенно все, что касательно выделения долей в натуре и вычисления, например, доли в праве собственности. Вы должны понимать, что когда вы продаете недвижимость, объект, единый объект, когда продается 100% долей в праве, то у этой недвижимости есть определенная стоимость, если подобрать соответствующие объекты-аналоги.

Но, если вы продаете долю, то доля так считается и так на самом деле рынок диктует такие условия, она не соответствует пропорции в стоимости. То есть, нет четкой корреляции, арифметически ее невозможно вычислить, вычленить. Почему? Потому что доля не привязана к конкретному помещению внутри квартиры. Не привязана к конкретной площади, которой только индивидуально вы можете пользоваться.

Или за этой долей скрывается крайне скверный сосед. Или еще какие-то такие условия, при которых доля, в любом случае, она не стоит как пропорция из рыночной стоимости. Поэтому сразу возникает вопрос о том, а сколько стоит доля?

Как правило, дисконт может быть от 10% до 30% по отношению к рыночной стоимости. Но вы понимаете, что в ценах на недвижимость это очень существенные денежные средства. Поэтому, многое зависит от компетентности соответствующего оценщика. И ту, конечно, на первый план выплывают знания соответствующего компетентного оценщика, потому что от того, как он тщательно подойдет к подбору объектов-аналогов, как он тщательно подойдет к объяснению методики оценки, как он тщательно подойдет к корректировке итоговых результатов, откуда он будет брать сведения даже о рыночной стоимости этих объектов недвижимости, многое зависит.

Одно дело, когда оценщик берет информацию, сведения об объектах недвижимости, из данных объявлений о продаже. Но мы же прекрасно понимаем, что объявления продажи всегда имеют определенную завышенную стоимость. Всегда есть возможность, собственно говоря, «уторговать» объект недвижимости.

Поэтому, оценщик, на самом деле, должен с точки зрения методики брать не стоимость, которая указана в объявлениях о продаже, а стоимость, которую периодически сообщает нам регистрационная служба по фактически проведенным сделкам. О том, сколько там средняя цена в отношении объектов недвижимости фигурирует.

С другой точки зрения мы все прекрасно знаем, что большинство граждан, пытаясь уходить от налогообложения сделок с недвижимостью, начинает занижать стоимость объектов продажи. Соответственно, мы понимаем, что данные регистрационной службы очень существенно, на 30-50% могут расходиться с данными, которые опубликованы в объявлениях, например, в журналах, соответствующих вестниках и др.

Поэтому, корреляция, корректировка этих цифр, это объяснение, которое относится к компетентности именно самого оценщика. Кроме того, огромная проблема существует с подбором объектов-аналогов. Попытайтесь подобрать, например, полный аналог двухкомнатной квартиры сталинки, находящейся в центральном районе, расположенной на 4-м этаже и т.д., и т.п.

Посмотрите, сколько технических характеристик для сравнения. А если еще речь идет о доли в праве собственности на такой объект недвижимости. То есть, фактически, вы должны найти точно такую же квартиру, находящуюся в точно таком же правовом состоянии, точно таком же техническом состоянии, продающуюся сейчас же, не 2 месяца назад, не через месяц после интересующей вас даты, а сегодня, сейчас, чтобы хоть как-то сопоставить цены.

И, как мы понимаем, один объект-аналог, это еще не повод для сравнения. Их нужно 3-5 для того, чтобы вывести какую-то среднюю величину. То есть, всегда возникает проблема, связанная с подбором объектов-аналогов. Год строительства дома, этажность, материал стен, когда был проведен капремонт. Это все условия, которые существенно делают слишком большой разбег между объектами, якобы аналогами.

И поэтому тут компетентность оценщика тоже имеет, конечно же, значение. Другой вариант, когда мы привлекаем оценщика, это вопросы так называемой кадастровой стоимости. У нас есть целый блок, огромный блок законодательства, посвященный кадастровым спорам или спорам о кадастровой стоимости.

На сегодняшний момент в нашем законодательстве сформулировано базовой правило, согласно которому кадастровая стоимость должна быть равна рыночной стоимости. И когда у всех министерств финансов, министерств государственных имуществ, существует базовая установка насытить соответствующие бюджеты деньгами в столь кризисное явление, то понятно, что очень велик соблазн поиграть с завышением кадастровой стоимости, чтобы собрать дополнительные налоги.

И поэтому периодически во всех регионах происходит переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сейчас, вообще в 23 регионах России начался пилотный проект по взысканию налогов с граждан исходя из кадастровой стоимости уже не только земельных участков, но и кадастровой стоимости объектов недвижимости. То есть, это речь идет уже о квартирах, гаражах, дачах, домах и тому подобное.

Поэтому мы понимаем, что кадастровая стоимость очень активно входит в нашу экономическую жизнь, и мы все должны знать, сколько стоит, с точки зрения государства методом массовой оценки, сколько стоит наш объект недвижимости. Если вы считаете, что стоимость завышена значительно, а значит, вы платите больше налогов, то у вас существует единственная модель поведения, это оспаривать соответствующую кадастровую стоимость.

Оспаривается она сначала в административных комиссиях, которые создаются. Затем, если вы будете не согласны с решением комиссий, то в судебном порядке. Но, в любом случае, вы, не являясь специалистом по рыночной стоимости, фактически будете каждый раз обязаны обращаться к оценщику, для того, чтобы объяснить сначала комиссии, потом суду, что, собственно говоря, рыночная стоимость была завышена.

И опять таки, от компетентности соответствующего оценщика, от выбранной методики, от его желания отстаивать свои заключения в судах, зависит ваш выигрыш или проигрыш в соответствующем судебном разбирательстве.

Другой вариант, может быть, привлечения оценщика, когда, например, супруги были партнерами в бизнесе. Когда они прекращают какой-то бизнес или свой жизненный проект, под названием семья, и необходимо разделить имущество таким образом, чтобы каждому досталась половина от нажитого имущества.

Но мы понимаем, что такой признак, такой принцип, как равенство долей супругов, он ведь всегда подлежит определенной корректировке, с поправкой на то, что когда что-то делится, то одному достанется квартира побольше, другому квартира поменьше. Одному – машина одного года производства, другому – другого года производства. Когда есть вообще что делить.

И получается, что в натуре когда уже вещи начинаются раздаваться, равности деления не достигается. Всегда возникает вопрос, опять таки, о компенсации. Тебе квартира подороже, значит мне нужно столько-то компенсации. Мне машина подешевле, значит мне нужна, опять таки, компенсация.

Поэтому, вопрос компенсации, это, опять таки, вопрос, относящийся к компетентности оценщика. Причем, что при разделе бизнесов, что при бракоразводных процессов, процессов о разделе имущества, возникают такие ситуации, когда в деле участвуют целые бригады оценщиков.

Потому что сначала ты оцениваешь для оплаты государственной пошлины, потом, пока дошли до разбирательства дела по существу, изменилась экономическая обстановка, и ты делаешь новую оценку. С этой оценкой не соглашается противоположная сторона и приносит свою оценку. И тоже ее отстаивает.

В итоге, не соглашается со всем этим суд и назначает четвертую судебную экспертизу, опять с которой никто не соглашается и начинают еще приглашать оценщиков в процесс, чтобы либо свой отчет отстоять, либо опровергнуть методику оценки других оценщиков. То есть, вы сами понимаете, насколько на сегодняшний момент важно знать рыночную стоимость каждой вещи, которая, собственного говоря, является предметом судебного разбирательства.

Мы вас очень просим работать только с высококомпетентными оценщиками, о которых действительно идет добрая молва, доброе слово. К сожалению, чаще всего вы ориентируетесь при подборе такого оценщика на рекламу, которая дается в интернете, в объявлениях, на мнение своих знакомых не юристов. Ориентироваться все-таки нужно на юристов. Только они, работая в процессе, допрашивая оценщика, разбираясь в методике оценки, зная, что с чем нужно сравнивать, могут действительно дать вам дельный совет о том, кто должен делать соответствующее заключение.

Ну, а в некоторых категориях дел, мы просто настоятельно рекомендуем привлекать определенных оценщиков для того, чтобы иметь качественные доказательства по делу. Чтобы потом гарантировать вам соответствующий результат. Ну или, по крайней мере, гарантировать качество ведения дела.

Автор: Евгений Осинцев

Поделитесь этой информацией в соц.сетях:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2019 Юридическая консультация онлайн · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru

Top.Mail.Ru