Открыть меню

Аренда земельного участка


На сегодняшний момент, в отличие от пятилетней давности, оформить аренду земельного участка, с точки зрения юридической чистоты, стало значительно проще. Прежде всего потому, что наработана достаточно большая судебная практика. В этих судебных делах активно принимают участие органы государственной власти и органы местного самоуправления. Поэтому, они тоже накопили соответствующий опыт отношений.

И, самое главное. Произошли достаточно серьезные глубинные изменения нашего действующего земельного законодательства. С 2015 года органы местного самоуправления, либо иные лица, например, государственные органы, обязаны по заявлению гражданина предоставить ему земельный участок, который с точки зрения публичной кадастровой карты, может быть приватизирован. То есть находиться в частной собственности.

Либо обязаны предоставить участок в аренду, по желанию лица, если оно не хочет пока покупать этот земельный участок. Либо в связи с тем, что земельный участок не может находиться в собственности, а может находиться только в аренде. Так вот, это глубинное серьезнейшее изменение. Почему?

Потому что ранее Земельный кодекс устанавливал лишь базовые принципы. Он говорил о том, что гражданин вправе приобрести земельный участок в собственность и точка. То есть по сути, это был некий принцип. Как мы понимаем, наши чиновники создавали такое невероятное количество препятствий, что гражданин, чтобы получить земельный участок в собственность или в аренду, должен был фактически стать юристом высшей квалификации по земельным спорам. Потому, что спотыкался гражданин буквально на каждом моменте тех или иных земельных отношений.

Так вот, вернемся к аренде земельного участка. Если человек не хочет становиться владельцем земельного участка или в том случае, если сам земельный участок не может находиться в частной собственности, то в этом случае рекомендуется оформлять земельный участок в аренду.

Пример, почему люди не хотят приобретать участки в собственность. Это может быть стоимость. Одно дело, когда ты по сути платишь арендную плату и для тебя это наудобоваримо. Потому что ты хочешь построить какую-нибудь промышленную базу или дом. И в последующем продать этот дом. В этом случае сам по себе этот земельный участок тебе не нужен.

Или ситуация, когда нужно будет заплатить большую сумму денег одномоментно в качестве выкупа за этот земельный участок. Выкуп отталкивается от своей основы – от кадастровой стоимости, которая сегодня приравнена к рыночной стоимости. То есть, это бывает иногда очень крупной суммой денег и лица не желают приобретать в собственность земельный участок. Поэтому, альтернатива здесь это, конечно же, договор аренды земельного участка.

Предоставление земельных участков, которые не заняты ни чьим имуществом, капитальными постройками, объектами недвижимости, осуществляется на сегодняшний момент только на конкурсной основе. То есть, по вашему заявлению, либо с вашим участием, либо без вашего участия, за счет не распределенных свободных земель формируется самостоятельный земельный участок, который соответствует вашим желаниям по площади и по назначению.

Когда будет сформирован этот участок, когда пройдет процедура межевания, он будет поставлен на кадастровый учет, будет выяснена его кадастровая стоимость, будет выяснена его рыночная стоимость, фактически будет организован объект торгового аукциона. И, соответственно, будет выставлено на аукцион право заключить договор аренды земельного участка. То есть, вне аукционного внеконкурсного предоставления земельных участков на праве аренды, сегодняшний законодатель обыкновенному частному лицу не предоставляет.

Ну, за исключением редких случаев, когда речь идет о многодетных семьях или другой социальной политике. А в основном, это конечно же только конкурсная процедура предоставления. Поэтому здесь вы должны понимать, что, когда вы начинаете участвовать в соответствующих аукционах, в соответствующих процедурах, вы можете не оказаться победителем, даже если очень хотели этот земельный участок и по вашему заявлению он впервые формировался.

Кроме того, данные государственной кадастровой недвижимости, данные БТИ и данные регистрационной службы, даже если сложить их вместе, они, к сожалению, являются неполными. Дело все в том, что в 90-е года, когда началась земельная реформа, организованная первым президентом России Б.Н. Ельциным, гражданам было выдано очень большое количество земельных участков. И они получили на них даже свидетельства о праве собственности.

Но тогда единой федеральной базы относительно таких земельных участков не было. Более того, граждане, получив тогда землю, чаще всего не преступали к застройке этих земельных участков. И фактически мы можем сейчас наблюдать абсолютно свободную большую территорию, в отношении которой нет ни одного документа, ни одного сведения, содержащегося в БТИ, регистрационной службе или в кадастровой палате. И мы считаем, что этот участок юридически свободен.

Администрация формирует этот участок, выставляет его на аукцион, продает соответствующее право аренды. Гражданин или юридическое лицо начинают активно строить что-то, огораживать. И тут всплывает у нас некий гражданин у которого есть свидетельство 92 года из которого следует, что гражданин является собственником этого земельного участка. И вы понимаете, к каким убыткам это может привести конкретного застройщика? Ведь он уже начал строительство или что-то даже построил.

Получается, что даже тогда, когда вы покупаете имущество с аукциона у муниципального или государственного органа власти, когда уже вроде бы все абсолютно по закону, проверено сто раз, на самом деле необходимо полностью проверять всю полноту информации по данному участку. Нужно запрашивать информацию прежде всего из муниципальных архивов органов государственной власти.

Нужно опрашивать соседей, а что они фактически знают? Предоставлялись ли кому-нибудь эти земельные участки? Может быть они общались с кем-то, контакты какие-то сохранились. Это очень важно понимать. Подходите всегда к приобретению земельного участка, даже в аренду, с максимальной долей осторожности. Потому что фактически вы можете купить кота в мешке.

Поэтому, когда вы желаете приобрести земельный участок в аренду или в собственность, это не принципиально, даже приобретая его на аукционе вы должны понимать, что только в ваших интересах чтобы данная сделка и данный договор не утратили юридическую силу, а участок не обесценился после его покупки. Поэтому вы должны предпринять все зависящие от вас усилия, чтобы выяснить и техническую, и юридическую составляющие вот этого мероприятия. Этой сделки.

Пожалуйста, не складывайте руки и не доверяйте безусловно нашим государственным и муниципальным органам. И конечно же обращайтесь к юристам, которые специализируются на данной категории дел, которые могут вам хотя бы подсказать, где и что запросить или хотя бы в каком направлении искать информацию о земельном участке.

Ну и конечно же важным моментом тут является вопрос проверки юридических условий договора аренды, который вам предлагают подписать в последующем. Ведь в составе аукционной документации будет находиться и проект договора аренды. Очень тщательно изучите данный договор.

Чаще всего они являются типовыми. Изменить там практически ничего будет невозможно. По сути это будет договор присоединения – либо подписывай так как есть, либо не участвуй вообще в аукционе. И тут вам стоит взвесить все за и против. Может быть вам действительно, при определенных условиях, которые описаны в договоре аренды земельного участка, и не стоит участвовать в этих аукционных процедурах.

Потому что иногда, в нарушение всякой логики и законодательных норм, органы государственной или муниципальной власти могут в договор аренды включить огромное множество условий, которые обременят этот участок чрезмерно. Когда там, например, будет предписано убирать какую-то другую территорию, прилегающую к вашему земельному участку. Чего вы не хотите делать.

Или, когда вам будет предписано сделать определенное благоустройство. Или, когда вам будет предписано определенным образом застраивать данный участок, так, как вы не хотите. Вот это все вы должны заранее знать. То есть, какие ограничения, какие условия коммерческие, в этом договоре аренды будут содержаться в последующем. Понятно, что правовой анализ договора аренды, это компетенция только юриста.

И последний момент в этой теме. Ведь вы приобретаете земельный участок для чего-то. Вы скорее все хотите его как-то застроить или как-то начать его использовать по другому назначению, как это указано в договоре аренды. Проблема состоит в следующем.

На сегодняшний момент в подавляющем большинстве органов муниципальной власти существуют проекты территориального планирования. Это может быть и генеральный план города. Это могут быть и соответствующие градостроительный регламенты. Это множество документов, которые четко предписывают, что на этой территории, в каком объеме, с какими высотами, ширинами, длинами и т.д., может возводиться что-то с определенным целевым назначением.

Поэтому перед тем, как вы начинаете участвовать в аукционе каком-либо, подаете документы, вы должны узнать, а как в соответствии с документами территориального планирования можно сейчас использовать этот земельный участок. Это очень существенно повлияет на ваше желание приобрести этот участок в аренду. Пожалуйста, пользуйтесь услугами профессиональных специализирующихся юристов, читайте Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и множество других законов, которые связаны с этой темой.

Автор: Евгений Осинцев.

© 2018 Юридическая консультация онлайн · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru