Оформление прирезанной самовольно занятой земли логично разделить на две составляющие части.
Оформление прирезанной земли
Эта ситуация встречается достаточно часто. Чаще всего граждане, особенно оформившие самозанятость, обходятся без каких-либо судебных разбирательств, договариваясь только с соответствующими администрациями городов, сельских поселений.
Суть этой процедуры состоит в следующем. Существует основной земельный участок гражданина или юридического лица. И рядом с этим участком, с этой территорией, существует некая площадка, площадью менее чем 4 сотки, которая не может быть соответственно быть самостоятельным земельным участком. И которая является свободной от прав третьих лиц. Которая, например, через полосицу, пустыри какие-то и так далее.
То есть, эта земля, по сути, никому не нужная. И муниципалитету в том числе. А гражданину нужная. Он ее безусловно огородит, облагородит и так далее. И вот в этих ситуациях предприимчивый Гражданин может обратиться в администрацию городского округа, сельского поселения, и сказать: «Вот там есть кусок земли, которую я 200 лет обрабатывают. Он мне не принадлежит. Но он менее 4 сотки земли и я бы хотел его оформить».
В этом случае администрации соответствующих городов или сельских поселений, они поступают следующим образом. Они ему говорят: «Ты, пожалуйста, во-первых укажи нам точное место положения этого земельного участка. Представь желательно координаты этого участка. Мы выйдем на место, посмотрим, что это за земельный участок. Может ли он быть тебе предоставлен. И в том случае, если он может быть тебе предоставлен, то ты должен будешь провести соответствующие межевые работы, кадастровые работы по тому, чтобы сформировать единый земельный участок – твой плюс вот этот кусочек земли».
И вот в том случае, если вот эти многие «если» совпадают, то администрация соответствующего городского округа или сельского поселения принимает постановление о предоставлении гражданину этого земельного участка и заключает с ним Договор купли-продажи.
Проводят ли в этом случае аукцион на землю?
Чаще всего муниципальные органы власти обходятся внеконкурсной основной предоставления земельного участка. Хотя на сегодняшний момент, общий принцип земельного законодательства, требование закона, состоит в том, чтобы земельные участки предоставлялись только на аукционах.
Мотивировка муниципальных органов вне аукционного предоставления земельных участков состоит в том, что это не самостоятельные земельные участки. Поэтому, здесь этот теоретический момент имеет большое значение. Дело в том, что у нас земельным участком может наименоваться только та территория, границы которой сформированы и определены и, при этом, площадь этого земельного участка более чем 4 сотки.
То есть, если менее 4 соток, это будет часть земельного участка. Это может быть территория какая-то. Но, это не самостоятельный земельный участок, как объект гражданского, семейного права. Поэтому, соответственно, в данном конкретном случае, они пользуются вот таким аргументом, вот такой формулировкой, для вне аукционного предоставления земельного участка.
Мы считаем, что администрации городов сами себя загоняют в тупик, считая, что это должны быть вне аукционные процедуры. Мы считаем, что должен быть аукцион. И, скорее всего, это будет аукцион в одно лицо. С одним участником. Ну и пускай он, собственно говоря, побеждает. И тогда никаких нарушений, применения вне аукционных процедур, их не будет. Не будет возможности оспаривать соответствующие процедуры или договоры купли-продажи. В общем, всем будет спокойней спаться.
Оформление самовольно занятой земли
Как мы понимаем, самозахват, это вообще административный деликт, то есть, это Правонарушение. Это нарушение права другого лица, собственника, муниципалитета, гражданина и так далее. И поэтому вырастить право из правонарушения, вырастить ваше Право собственности на земельный участок, из того, что вы его когда-то захватили, не имея документов, крайне сложно.
Прежде всего необходимо заняться историей самого участка. Когда он появился в вашем владении. Кто вам позволил его занять. Хотя бы в устном порядке вам позволил его занять. Какие документы и когда у вас появлялись на этот участок. Что этот участок с правовой точки зрения из себя представляет. Может ли он вообще быть обработан или занят кем-то, кроме, например, муниципалитета. Не проходит ли под этим участком какая-нибудь инфраструктура, которая может препятствовать оформлению этих прав.
То есть, это целый клубок вопросов, которых необходимо разрешить, только для того, чтобы понять, что это земля в принципе может быть в частной собственности и может использоваться для тех целей, которые установило уже по факту то лицо, которое желает оформить на него права.
И только в том случае, если участок является свободным, годным к приватизации, годным к оформлению, можно приступать уже, собственно говоря, к оформлению прав на земельный участок. И все начинается с межевания земельного участка. С постановки его на кадастровый учет. А в последующем, приобретение прав на этот участок в рамках конкурса, в рамках аукциона.
Иного варианта на сегодняшний момент земельное законодательство не видит. И поэтому то лицо, тот человек, которое сформировал, замежевал, выяснил все в отношении этого земельного участка, то есть вложил достаточные средства в его юридическую составляющую, не факт, что он станет законным владельцем этого земельного участка. Возможно будет совсем другой победитель аукциона.
И, чаще всего, разъяснение этих вопрос лицам, которые обращаются за помощью к юристам, что юристы ничего не гарантируют, что если даже все хорошо, то вы еще можете не выиграть этот аукцион, отпугивает людей от оформления самовольно занятых участков.
И бывают ситуации, когда люди продолжают пользоваться этими земельными участками, не платя никому аренды, не оформляя никаких документов, готовы платить только штрафы за самовольно занятые участки. Но вот такие, к сожалению, на сегодняшний день условия юридического быта и правового нигилизма.