Открыть меню

Право на земельный участок под зданием собственностью


С правом собственности на здание к покупателю переходят права на земельный участок, занятый этим зданием. В судебной практике до относительно недавнего времени отсутствовало единообразие в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства по вопросам о правах приобретателя объекта недвижимости, на земельный участок, занятый таким объектом.

В настоящее время сформирован единообразный подход к толкованию и применению норм материального права, отраженный в статьях 552 Гражданского кодекса Российской федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, наиболее интересным является Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года, по делу № 8611. Президиум Высшего арбитражного суда указал, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, такое лицо получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием.

Причем, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В связи с чем, при отчуждении объекта недвижимого имущества, его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом такой недвижимости. На тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник. В силу прямого указания закона. Повторимся, об этом дал разъяснение Высший арбитражный суд в своем постановлении.

Хотелось бы отметить, что при арендных отношениях на земельный участок, заключение нового договора аренды между собственником земельного участка и новым собственником здания, на часть земельного участка, занятого зданием, не обязательна.

Отсутствие договора не лишает собственника здания права пользования участком. Такая правовая позиция заключена в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда №11, который называется «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В соответствии с данным пунктом, покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с моменты регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования участком, занятого такой недвижимостью и  необходимым для использования на праве аренды такой недвижимости.

И не зависимо от того, оформлен в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, или не оформлен договор.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды, не исключает, согласно п. 13 Постановления Пленума № 11, возможности оформления его права на земельный участок, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор аренды необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора земельного участка.

Переход права и обязанности по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости, исключает возможность предъявления его прежним собственникам, требования о расторжении ранее заключенного договора аренды. Поскольку прежний договор продолжает свое действие и он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком. Уже с новым собственником недвижимости.

В заключении хотелось бы отметить, что названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, одновременно с правом собственности на недвижимость, и права аренды на земельный участок, защищает интересы как покупателя, при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, так и собственника этого участка. Обеспечивая стабильность гражданского оборота, и создавая определенность в данных правоотношениях.

Опубликовано: 20/02/2015

© 2018 Юридическая консультация онлайн · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru