Что можно считать незаконной самовольной постройкой?
К самовольным постройкам относятся на сегодняшний момент как жилые, так и нежилые помещения. Это, как правило, пристройки или отдельно стоящие здания, строения, сооружения, на которые отсутствует разрешительная документация со стороны местного органа власти.
Особенно лояльно суды относились к жилым постройкам, потому что граждане, даже являясь самозанятыми, действительно, как правило, возводили эти постройки для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. В связи с тем, что эпидемия просто развелась по узаконению самовольных построек, на которые, по сути, не было вообще никаких документов, и даже не требовалось документов на землю.
То есть, достаточно было, чтоб вы просто что-то где-то построили и попытались суду доказать, что назавтра никому эта постройка не рухнет на голову. Вот этого раньше для суда было достаточно для того, чтобы постройку оставить, не сносить ее и узаконить.
Что-то изменилось в законе?
В статью 222 Гражданского кодекса, посвященную самовольным постройкам, были внесены серьезные коррективы. И, начиная с 1 сентября 2006 года, для того, чтобы узаконить самовольную постройку или признать Право собственности на самовольную постройку, требовалось доказывать уже не только ее безопасность, этой постройки, для всех третьих лиц. И доказывать, что это именно вы возвели постройку.
Необходимо было доказать также еще и наличие прав на земельный участок. Нужно было также доказать, что сама постройка не противоречит правовому режиму земельного участка, на котором она расположена. То есть, Процедура узаконения стала более сложной.
Что изменилось с 29 апреля 2010 года?
Процедура узаконения самовольных построек еще более усложнилась. Усложнилась она прежде всего благодаря судебному толкованию этой 222 статье, а также, по сути, обобщению судебной практики, посвященной применению данной статьи различными судами.
И на сегодняшний момент, для того, чтобы узаконить самовольную постройку, необходимо доказать не только уже проговоренные факторы, то есть, что конкретно вы возвели постройку, что вы понесли расходы соответствующие на ее возведение, что земельный участок, на котором возведена постройка, принадлежит вам на каком-нибудь праве, что разрешенное использование земельного участка соответствует цели и назначению соответствующей постройке.
Сейчас еще необходимо доказать суду тот факт, что вы, начиная, приступая к возведению постройки, вы обращались к администрации соответствующего муниципального образования, представляли необходимый, установленный законом пакет документов для получения разрешения на постройку, но, в связи с незаконным отказом администрации, вы не смогли получить соответствующее разрешение.
Какова практика сноса самовольных построек?
Последнее время, благодаря активной позиции администраций, становится все больше случаев, когда самовольные постройки сносятся. Как нам кажется, в силу загруженности соответствующих профильных юристов администрации, это не делается везде и не делается систематически, но наиболее вопиющие случаи объектов самовольного строительства, они все-таки сносят.
С другой стороны, в отношении предпринимателей, предпринимательских застроек, есть другая положительная практика для подобного рода предпринимателей. В чем она состоит. Дело все в том, что если Самовольная постройка была построена до 1994 года, то есть в рамках Гражданского кодекса РСФСР, но на эту постройку по каким-то причинам не были получены правоустанавливающие, правоподтверждающие документы, то есть, проще говоря, свидетельства разного рода, то вот эти люди, предприниматели, очень сильно долгое время переживали, так как к ним могли быть предъявлены иски о сносе самовольных построек.
Потому что у них нет никаких иногда даже документов на эти постройки, кроме актов согласования, актов выдела земельного участка, актов ввода объекта в эксплуатацию. Буквально отрывки документов. Так вот, высшие судебные инстанции сочли, что нынешние требования, которые сформулированы в ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках, они не регулируют отношения, которые возникли в отношении построек до 1994 года и построек, которые по своему назначению являются не жилыми.
Дело все в том, что Гражданский Кодекс РСФСР регулировал и называл самовольными постройками только жилые строения. Соответственно, раз у конкретного предпринимателя есть постройка нежилого назначения, построенная до 1994 года, то у нее статуса самовольности, с точки зрения гражданского законодательства, не существует. И требовать ее сноса нельзя.
Бизнесу сложнее узаконить самовольную застройку?
Поскольку данные отношения подчинены, подведомственны арбитражным судам, то в этом случае ни о каком снисходительном отношении к документам, как это возможно в судах общей юрисдикции, в связи с юридической неграмотностью, как правило граждан, вот ни о каком снисходительном отношении уже со стороны арбитражного суда в принципе говорить нельзя.
Арбитражные суды достаточно жестко требуют огромного перечня документов, необходимого для того, чтобы установить, а насколько конкретно самовольная постройка соответствует хотя бы техническим обязательным требованиям. А также еще и выясняют, собственно говоря, добросовестность поведения предпринимателя при возведении этой постройки.
Если вы вдруг для себя решили построить что-то на принадлежащем вам земельном участке, даже принадлежащем вам участке, не рассчитывайте на то, что вам дозволено делать все, что вам заблагорассудится на вашем земельном участке.
Настоятельно рекомендуем получить развернутую подробную юридическую консультацию, исходя из тех правовых режимов вашего земельного участка, смежных построек, территориального планирования, которое предусмотрено в отношении вашего земельного участка, перед тем, как начинать строить.
И может быть, стоит пройти значительно более длинный, сложный путь согласования с администрациями, разрешительной документацией для постройки, чем в последующем бояться сноса этой постройки.
Более того, сегодняшняя судебная практика, практика Высших судов, она выражена в Пленуме Верховного суда и Высшего Арбитражного суда от 29 апреля 2010 года, она свидетельствует о том, что даже наличие у вас свидетельства о праве собственности на самовольную постройку, которую вы узаконили, либо путем применения норм о, так называемой, «дачной амнистии». Либо вы узаконили самовольную постройку благодаря решению суда.
Вот все эти документы они еще не являются, так скажем, панацеей, не являются тем стопроцентным юридическим щитом от исков в последующем ваших соседей, прокуратуры или администрации города. Поскольку, суды считают, что если самовольная постройка была узаконена, но с грубейшими нарушениями общеобязательных норм различного плана, то нарушение этих норм однозначно должно свидетельствовать о том, что документы о собственности могут быть и должны быть пересмотрены.