Открыть меню

Сопровождение сделок с недвижимостью


Сегодня хотелось бы поговорить о сопровождении сделок с недвижимостью. Дело все в том, что недвижимость, прежде всего, это высокоценный объект экономического оборота. Не зря, собственно говоря, возникло требование и целое правовое регулирование, связанное с регистрацией перехода прав собственности на недвижимое имущество, регистрации договоров, которые касаются недвижимости.

Поэтому, законодатель задал нам общие правила игры, в рамках которой необходимо пытаться максимально избегать рисков, которые связаны с недобросовестными участниками оборота недвижимости.

Поскольку объектами недвижимости могут быть очень разные предметы в действительности, мы постараемся придерживаться деления нашего рассказа в зависимости от того объекта, о котором мы будем говорить.

Начнем мы, пожалуй, с наиболее часто встречающейся в обороте недвижимости – это жилые помещения. Прежде всего, договор купли-продажи жилого помещения – это обыкновенный договор купли-продажи недвижимости. То есть, он подчиняется общим правилам договора купли-продажи недвижимости, но с определенной спецификой, которая выделена в отдельную статью в Гражданском кодексе, касающуюся именно особенностей купли-продажи жилых помещений.

На сегодняшний день, на сегодняшний момент, мы можем понимать, что когда происходит купля-продажа недвижимости, мы должны подчиняться не только всем правилам, которые заложены законом и четко, в одном месте, так скажем прописанным, но еще и сложившейся судебной практике. Поэтому мы сейчас попытаемся указать на общий алгоритм тех действий, которые необходимо совершить.

Прежде всего, в отношении объекта недвижимости необходимо запросить сведения из Федеральной регистрационной службы, то есть из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, для того, чтобы увидеть, а действительно ли существует вот такой объект недвижимости, с таким номером и с такой площадью. И действительно ли нет никаких обременений и ограничений.

Кроме того, необходимо запросить сведения из органов, которые занимаются технической инвентаризацией, для того, чтобы понять, а действительно ли то, что заинвентаризировано сегодня, на что можно получить соответствующий кадастровый паспорт,  в полном объеме соответствует зарегистрированным правам. Нет ли самовольных перепланировок.

Безусловно, мы пытаемся выяснить у продавцов, в полном соответствии находятся те документы, которые имеются у продавца, с тем, что сегодня видит государство. Если есть какие-либо разночтения, относительно перепланировок, переустройств, то все это конечно же необходимо делать, до совершения договора купли-продажи. Или, по крайней мере, информировать об этом покупателя, что, собственно говоря, ему предстоит когда-то решать эти вопросы и проблемы.

Понятно, что такие вопросы, как задолженности по коммунальным платежам, по налогам, их можно выяснять, но здесь мы хотели бы развенчать те мифы, которые часто преследуют продавцов и покупателей. Скорее это потому, что риэлторам необходимо показать некий объем работы, активность какую-то, бегают, собирают эти справки, по коммунальным платежам, еще почему-то.

Почему это миф, нужда в сборе этих справок? Они не имеют юридического значения. Дело все в том, что долг следует все-таки за субъектом долга. За получателем соответствующих коммунальных услуг или за плательщиком налога. Долг не следует за объектом, за квартирой за самой. Поэтому, когда у квартиры появляется новый собственник, новый субъект, то фактически ему открывается самостоятельный лицевой счет.

И он не имеет отношения к задолженности, образовавшейся ранее, никакого. И если вдруг из соответствующих управляющих компаний, поставщиков коммунальных услуг, начинает настаивать на каких-то там долгах, то вы просто пишете грозное, снабженное объяснениями, пояснениями, ссылками на нормы закона письмо, претензию, с требованием прекратить выставлять счета с долгом, который существовал до вас.

99% случаев, что будет открыт нулевой счет, где задолженности никакой не будет. И, по сути, вас это касаться абсолютно никак не будет.

Другое дело, вот действительно сложный момент юридический, это вопросы, связанные с правами проживания, регистрациями граждан в соответствующей квартире. Для этого заказываются соответствующие справки из Федеральной миграционной службы, паспортных столов, о том, кто сейчас зарегистрирован в квартире, кто зарегистрирован ранее.

Если это возможно в вашем случае, мы бы попросили, чтобы вы у этих паспортных столов попросили копии соответствующих поквартирных карточек, чтобы увидеть не в форме уже красивой, приглаженной, справочке, а в реальном бумажном виде документ о том, кто и когда реально регистрировался в данной квартире вообще  в принципе, и каковы были причины снятия с соответствующего учета.

И по каждому лицу, в отношении которого у вас возникает вопрос, почему это лицо утратило право на проживание, что с этим лицом, что о нем известно, мы конечно же порекомендовали навести все возможные справки. Из доступных законных источников информации. Потому что, если лицо было каким-то не очень законным образом снято с регистрационного учета, например с паспортисткой договорились, то в этом случае, конечно, мы понимаем, что лицо сохранило свое право на проживание. Не прекращало его.

И это означает, что это лицо должно быть внесено в список лиц, прямо в договоре, у которых сохраняется соответствующее право проживания. Поэтому, безусловно, в этом случае конечно необходимо, чтобы вы проверяли всю подноготную вот этих жилищных правоотношений.

Дело все в том, что в отличие от прав на недвижимость, права проживания они же нигде в официальном порядке не фиксируются. Мы никак не можем в стопроцентном объеме со стопроцентной гарантией проверить все эти права. Потому что, например, существуют случаи с несовершеннолетними детьми. Когда несовершеннолетние дети, будучи рожденными, в связи с административным нарушением родителей, которые должны зарегистрировать по месту жительства, не зарегистрировали его.

Они конечно же совершили правонарушение. Нарушили паспортный режим. Штраф должны заплатить 2500 рублей. Но, право то ребенка они значительно существенней, чем этот штраф. И представим себе такую ситуацию, когда вы проверили абсолютно все реестры, все регистры, всевозможные справки получили, но выяснилось, в конце концов, что есть несовершеннолетний ребенок, у которого есть право проживания в этой квартире. А вот родители, такие недотепы, чаще всего конечно же пьющие люди, либо люди, которые не заботятся о своих детях, которые по сути нарушили ребенка на место жительства. И продали такую квартиру.

Это незаконно. И в этом случае, конечно, такой договор будет считаться незаключенным, поскольку стороны договора не достигли соглашения по существенному условию. По перечню лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире.

Ну, это как затравка для нашего разговора, просто связанная с жильем, с жилым помещением. Другим предметом, другим объектом, сложным объектом для купли-продажи, являются земельные участки.

Причем, мы не можем сказать, что проще, покупать голый участок, на котором никогда ничего не было, не строилось, или покупать земельный участок уже застроенный, с какими-то объектами, соседями и так далее. На самом деле в каждой покупке есть свои, так скажем, тайные комнаты, и проблемы, которые потом могут всплыть. Поэтому проверять нужно всегда подобного рода покупки.

В отношении земельных участков, которые замежеваны, можно сказать, что это уже круто. Потому что, по крайней мере, юридические границы, которые уже существуют в государственном кадастре недвижимости, они уже существуют. По крайней мере, споров о том, где должна идти граница юридическая, уже не будет.

Другой вопрос, что эту юридическую границу кто-то может нарушить. Но ее можно очень просто восстановить. Приглашаете кадастровых инженеров, которые, собственно говоря, выставляют эти точки в пространстве и показывают, кто, у кого, что захватил. Если вы хотите ввязываться в какие-то проблемы со своими соседями, для выяснения отношения с ними, победа будет на вашей стороне, если у вас что-то там захватили. И, наоборот.

 Другое дело, когда границы не были никогда установлены и они еще подлежат уточнению при межевании. В этом случае, конечно, все будет очень сложно. Мы бы тогда при покупке такого земельного участка, не важно, на котором дом стоит, или он еще не стоял никогда, мы бы порекомендовали, конечно, в таком случае, связаться со всеми соседями. Которые существуют и до которых вообще можно дойти, доползти, по отношению к этому земельному участку.

И с каждым соседом очень подробно проговорить, а какие претензии, а какие, собственно говоря, моменты спорные существуют в отношении границ этого земельного участка. Чтобы вы заранее знали, с кем можно будет легко договориться, а кто, собственно говоря, будет палки в колеса постоянно вставлять.

Если все хорошо, вы понимаете, что впоследствии, как только вы станете собственником дом и земельного участка, вы тут же приступите к процедуре межевания и у вас не будет никаких проблем. И вы будете понимать, что вам определенные проблемы придется преодолевать, если один из соседей будем к вам негативно настроен.

И покупая земельный участок, такой, с таким «плохим соседом», вы должны понимать, что за проблема, является ли она решаемой проблемой, или она может каким-нибудь существенным образом нарушить вообще экономическую выгоду от этой покупки. А вдруг его претензии распространяются вообще на сложившиеся подъездные пути к вашему дому? А вдруг он, собственно говоря, хочет так отобрать кусочек вашей земли, на которой стоит какая-нибудь хозяйственная постройка? Баня, который вы намеревались пользоваться.

То есть, вот эти вопросы необходимо очень серьезным способом прорабатывать еще на моменте покупки соответствующего земельного участка.

Вопросы связанные с покупкой коммерческих объектов недвижимости. Будь то это цеха — заводы, будь то объекты незаконченного строительства, будь то целые промышленные базы. Это вообще отдельная история, которая требует своего выяснения тоже еще на стадии покупки, на стадии подготовки купли-продажи.

О чем идет речь? Представим себе ситуацию, при который вы, на самом деле, хотите приобрести себе участок для целей какой-то застройки будущей. И вы, по сути, должны проверить не только то, легально ли находятся уже существующие постройки на этом земельном участке, отмежеваны – не отмежеваны границы, имеются – не имеются споры в отношении этих земельных участков и построек.

Но вы должны будете еще и проверить то, позволяет ли администрация соответствующая, благодаря документам территориального планирования, позволяет ли администрация застраивать данный земельный участок теми объектами, которые вам нужны.

То есть вы должны еще приступить к выяснению того, как может в последующем использоваться соответствующий земельный участок. Потому что какой-нибудь ручеек, протекающий где-нибудь невдалеке, окажется водным объектом у которого есть охранная зона. И вы не можете вообще ничего там строить- делать, и должны, более того, придерживаться особо повышенных экологических норм.

От того, что ваш продавец этих норм не придерживался, это еще ни о чем не говорит. Это не означает, что вы не будете вынуждены их придерживаться.

Или, например, оказывается, под этим земельным участком пролегает какая-нибудь линия с повышенными киловаттами, которая, вообще подлежит регистрации. И, по сути, ваш земельный участок будет обременен каким-то сервитутом и, в добавок ко всему, охранной зоной.

Или у вас там будет какая-нибудь труба идти высокого давления. Не важно с чем, с нефтью, с газом, с водой, с канализацией, еще с чем-то там. Любой линейный объект. Точно также там, охранная зона и сервитут, которые могут существенным образом повлиять на экономическую привлекательность данного земельного участка.

Ну и в завершение, необходимо проверять вопросы, связанные с правовыми ограничениями, правовыми обременениями. Понятно, что общедоступным источником информации, и вообще, по логике Закона о госрегистрации, конечно единственным источником всех ограничений-обременений права, является, конечно, только Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но, при этом при всем мы понимаем, что, к сожалению большому, благодаря мнению судов общей юрисдикции, прежде всего, мы понимаем, что далеко не всегда так происходит. И, к сожалению, мы понимаем, что обременение недвижимости может возникнут из ареста суда общей юрисдикции, который, собственно говоря, что арест возник даже при отсутствии соответствующей государственной регистрации.

Поэтому, когда юристы сопровождают сделки по купли — продаже недвижимости, они еще активно работают с судами от имени продавца, то есть ныне действующего собственника. И получают от его имени разного рода справки из судов. О том, что отсутствуют споры, заявленные иски, не снятые аресты, ограничения, обременения в отношении соответствующих построек, либо земельного участка.

И, причем, проверяют не только по месту нахождения этой недвижимости, подобного рода аресты и ограничения, но проверяют еще и по месту жительства, по месту регистрации каждого из семьи, то есть всех супругов, которые могут являться совместными собственниками этого имущества.

Мы уже не говорим, конечно, про получение согласия супруга, нотариально удостоверенного, на продажу соответствующего объекта недвижимости. Потому что это общеизвестный факт, что совместно нажитое имущество должно реализовываться при согласии супругов. Дабы не возникали последующие проблемы и лишние ненужные судебные разбирательства.

Наличие самовольных построек на земельном участке, приобретаемом вами, может оказать очень существенное влияние на экономическую перспективу соответствующей сделки.

Приведем простой пример. Мы можем представить себе, что собственник, как оказывается, когда-то заключил с кем-то договор, например, простого товарищества на возведение соответствующего объекта недвижимости. Данный договор не подлежит регистрации нигде. Но, он считается действующим, этот договор. И в рамках этого договора была возведена постройка, которая просто не была узаконена. Даже, может быть, когда получались разрешения на строительство. Просто не ввели в эксплуатацию. Просто не зарегистрировали.

Вы покупаете земельный участок подразумевая, что на нем находится какая-то самовольная постройка, но она, по сути, будет вашей. А выясняется, что она не ваша. Права-то не зарегистрированы. Правовой статус объекта не выяснен.

И покупка земельного участка с такого рода самовольными постройками, которые нуждаются в узаконении, это покупка «кота в мешке». Потому что вы, фактически, можете приобрести себе еще какого-то товарища, который может требовать от вас доступа к этому объекту, введения его в эксплуатацию, либо выплаты соответствующих убытков.

Потому что фактически вы являетесь владельцем этого объекта недвижимости. Поэтому, при каждой покупке недвижимости мы рекомендуем, отдать этих 15, 20, 50 тысяч рублей, для того, чтобы риэлторы или юристы проверили все это. Чтобы действительно вы были уверены по максимуму в чистоте сделки.

Сколько стоит сейчас в среднем однокомнатная квартира?  Где-то 2, где-то 3 миллиона, где-то чуть больше. Отдать 50 тысяч рублей юристу на проверку чистоты сделки? Это копейки! Но экономия на юристах, высококвалифицированных юристов, которые проверят подноготную этой сделки, может привести в последующем к серьезнейшим для вас проблемам. Когда эти 3 миллиона можете, к сожалению, потерять. Или не вернуть у продавца, который эти деньги пропил и вообще, ищи его свищи как ветра в поле.

Обращайтесь к юристам. Уважайте Гражданский кодекс России.

Автор: Евгений Осинцев

Опубликовано: 01/04/2015

© 2018 Юридическая консультация онлайн · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено
Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru