Не так давно мы с вами обсуждали вопрос как оформить самозанятость. А сегодня хотелось бы поговорить с вами по вопросу ипотеки. Множество шуток, множество всякого рода фотографий, которые мы в социальных сетях встречаем по поводу ипотеки. Как наши шутят всякие «Уральские пельмени» и все остальные. Прекрасные актеры, мы их знаем. Но, есть конечно серьезнейшая юридическая составляющая, которая выливается в слезы. По сути – семейное горе.
Поэтому, чтобы подобного рода горе не наступило, какие-то отдельные, небольшие базовые вопросы мы хотели бы сегодня обсудить и проговорить. Но, прежде всего, если вдруг все-таки банк оформил, точнее вы решили в банк и оформить ипотеку, то вы должны помнить, что банк, как и страховая организация, предлагает вам оформить перед тем как Договор еще подписывать, соответствующую заявку на получение ипотечного кредита.
Выбрав этот документ, чаще всего забываете. Он у вас не хранится. Вы про него ничего не помните и вообще, он вам на руки не выдается. Пишется в одном экземпляре и выдается банку. На самом деле мы порекомендуем вам к этому документу предельно внимательно. Почему? Потому что подобного рода заявка она остается у банка и может сохранится в бюро кредитных историй. И в последующем, если в этом банке вам Кредит не выдадут, без объяснения причин, и вы побежите в соседний банк писать заявочку на выдачу такого же кредита, то соседний банк может увидеть эту первую заявку.
И вдруг выяснится, что вы указываете во второй заявке уже другой состав семьи, другой уровень дохода. То есть все это будет свидетельствовать о чем, с точки зрения банка? О вашей по сути лживости. Вы фактически сообщаете банку не соответствующую действительности информацию. Поэтому вы должны очень четка понимать, что заявка, которую вы пишите, она уже имеет юридическое значение.
Еще на что мы хотели бы обратить внимание. Мы откидываем все вопросы о том, как рассчитывается там, собственно говоря, та сумма, которая должна быть у вас минимальной. Как она соотносится с доходами семьи в целом. Но, отдельный момент еще хотелось бы отразить, исходя из заявки. Дело все в том, что в большинстве случаев неплатежеспособность заемщика, она страхуется. Банки уже почти навсегда ушли от навязывания страховых услуг. Как правило своих прикормленных страховых компаний. Но, все таки, мы хотели бы на это обратить ваше внимание.
Дело все в том, что клиенты часто обращаются с вопросом — а можно ли оспорить соответствующие выплаты, которые я сделал в пользу какой-то конкретной страховой компании. Практика на сегодняшний момент такова. Если банк, выдавая вам кредит, указал в рамках условий выдачи кредита, что разного рода страховые случаи должны быть застрахованы в какой-либо страховой компании, то здесь нет никакого навязывания страховых услуг. Это просто условия кредита. Вы сами вольны выбирать страховую компанию.
А вот если в условиях вашего кредита, если в заявке, которую вы оформляете, если в общих условиях кредитования указано на конкретную страховую компанию, на конкретный страховой продукт, который вы должны фактически получить, чтобы получить кредит, в свою очередь, то в этом случае уже конечно будет идти навязывание. И вот такое навязывание может быть действительно оспорено. Такой договор, по сути, может быть в этой части пересмотрен в судебном порядке.
Ну, и конечно, если вы решили начать рассуждать о навязывании каких-то вам дополнительных услуг, то вы должны помнить, что для суда будет очень странным, если вы получили кредит ипотечный и не побежали тут же разбираться со всеми условиями договора и кредита, и договора страхования, если вы заключили такой договор. Потому что если вы проволыните год, два, три, да еще и ежегодно будете вносить эти платежи, а потом вот наступила такая сложная экономическая жизнь, как сейчас, и вы решили, а может мне что-то сэкономить и вот там чего-то оспорить, то суд будет очень плохо к вам настроен, потому что фактически суд будет понимать, что в данном конкретном случае, вы не воспринимали эту ситуацию как навязывание услуг. Вам придется очень сильно постараться, чтобы доказать, что действительно произошло навязывание услуг.
Еще на что мы хотели бы обратить внимание. Сегодняшняя экономическая жизнь нам подсказывает, что когда сумма долга номинирована в валюте, а сумма вашего дохода, вашей заработной платы, она в валюте не номинирована, то есть вы не долларами и не евро получаете свою зарплату, то вам крайне экономически опасно получать и подписывать такой договор кредита. Потому что может произойти такой серьезнейший разрыв из-за которого по сути ваш ежемесячный платеж вырастет в два-три раза. То есть сумма вашего долга должна быть всегда номинирована в валюте вашего дохода. Вы должны это понимать. Поэтому по сути помните об этом.
На что еще хотелось бы обратить внимание. Долгое время, до кризиса 2008-2010 года в договорах кредита даже с гражданами, с физическими лицами, с потребителями, фигурировало право банка в одностороннем порядке пересматривать саму процентную ставку. Сейчас, так сложилась практика, и об этом говорил Высший арбитражный суд, когда рассматривал дела по искам Роспотребнадзора к конкретным банкам, и суды общей юрисдикции, когда рассматривали иски к банкам конкретных граждан, выработана практика во всех судебных системах о том, что в отношении с потребителями банк не имеет права в одностороннем порядке пересматривать саму процентную ставку.
Это существенное условие договора и оно должно быть неизменно. Но, когда получателем кредита ипотечного является коммерсант, организация, индивидуальный предприниматель, таких ограничений нет. Они не были введены. Поэтому, когда вы получаете соответствующий ипотечный кредит, просто кредит, как предприниматель и как организация, вы должны очень внимательно изучить условия, связанные с процентной ставкой. Потому что в последующем это может привести к тому, что банк, совершая определенный «ритуальный танец», конечно, приглашая вас на беседу, объясняя почему это все происходит, почему жизнь становится дороже, но в итого процентная ставка существенно вырастет. И в полнее возможно, что вы можете и не справиться с соответствующим платежом. Поэтому, обращайте на этот вопрос очень серьезное внимание.
Еще на какой момент хотелось бы обратить ваше внимание. Значит, когда вы заключаете договор, наверное, вы не очень хотите думать, что с этим договором вы когда-то не справитесь, не сможете его выплатить. Так вот, в отношении неисполнения ипотечного договора, договора ипотеки, договора кредита соответствующего, всегда возникает вопрос, в каком порядке должно происходить обращение взыскания на вот это заложенное ипотечное имущество.
У нас есть два порядка, предусмотренных нашим законодательством. Это судебный и внесудебный порядок. Внесудебный порядок означает, что вы изначально оговариваете все условия, при которых стороны не обращаются в суд, а подписывают некие бумаги, некие соглашения связанные с тем, какова сумма долга, какова начальная стоимость имущества, которое будет выставлена на торги, потому что вы не справились с соответствующим договором. И по сути все будет производиться вне государства, вне государственных органов.
Банк может определить и организацию, или просто лицо, которое будет реализовывать это имущество. Банк будет определять, с вашей помощью конечно, когда соглашения будут подписаны, о том, каков будет шаг снижения цены, если вдруг на первых торгах не будет продано соответствующее имущества. То есть все условия продажи вот такого заложенного имущества, когда вы не справились с договором, они все будут проговорены в соответствующих соглашениях. И по сути, вы никак практически на это не сможете воздействовать.
Мы слишком часто сталкивались с ситуациями, когда банки злоупотребляют этими правами. Почему? Потому что фактически вы не можете в каком-то понятном для вас формализованном порядке прийти, например, к организации-организатору и сказать, а как прошли торги, а на сколько снижена цена, а сколько людей поинтересовалось этим, а какова цена, за которую вы продали, а какова задолженность после того, как деньги были получены.
То есть, человек остается в ситуации какой-то правовой неопределенности. Он не знает, ни куда идти, ни кто продает, ни что делать. Банк вообще не связан с должником получается. Банк практически самостоятельно все может реализовывать. И это для заемщика крайне сложно. Это очень часто приводит к злоупотреблениям со стороны банка. Потому что, как правило, не будет здесь скрывать, лукавить, банковские учреждения почти все имеют при себе целую кучу организаций, которые созданы работниками, родственниками, партнерами банка и через эти организации производятся все вот эти необходимые юридические действия. И реализация происходит, и выдача дополнительных кредитов, и рефинансирование. Все производится через вот эту кучу юридических лиц, которые контролируются банковскими работниками. Толпами.
Поэтому, не будем лукавить, но подобного рода заранее спрогнозированное соглашение приведет к тому, что банку будет очень хотеться продать ваше имущество как можно быстрее и как можно дешевле. Своей же конторе. Своей же организации, которая потом спокойно, дождавшись лучших экономических предложений, продаст вашу квартиру, ваше имущество, за гораздо более выгодную цену.
При этом банк, получив от продажи вашего имущества минимальную сумму, он ведь этим не удовлетворится. Ваш долг-то не исчезнет. Будет погашена лишь часть долга. А это означает, что в этой части договорные условия кредита, который вы получили, они продолжат свое действие. Это значит, что вы будете платить проценты, предусмотренные договором кредита. Это значит, что вы будете платить все неустойки, предусмотренные договором кредита.
То есть, судебное решение какое либо, даже если суд будет разбираться в этом дело, оно ведь не зафиксирует эту сумму. И суд ведь не скажет, что больше ничего не должно начисляться. Нет. Ведь во всех договорах всегда, и в нашем законе, в Гражданском кодексе, всегда существует четкое упоминание о том, что договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом. Если вы не исполнили договор до конца, деньги еще должны, то все неустойки, все проценты, которые были предусмотрены договором, они фактически будут продолжать взыскиваться.
То есть, вы фактически окажетесь в такой ситуации, что квартиру у вас уже отобрали, или имущество, земельный участок уже отобрали, а вы все равно оказываетесь должны и все равно будете платить деньги. За что-то. Ну, вот за пользование деньгами. Поэтому, при всем том, что Закон вроде бы дает такую прекрасную возможность, как внесудебное обращение взыскание на заложенное имущество, внесудебный порядок, мы бы порекомендовали выбрать все-таки обыкновенный классический порядок обращения взыскания. То есть судебный.
Когда все устанавливает суд, и задолженности, и неустойки. Когда суд определяет начальную цену. Когда суд определяет вообще цену самого имущества. Когда реализация будет идти через Службу судебных приставов. И организация, которая будет выбрана Службой судебных приставов, по результатам опять таки государственного контракта. Потому что организация тоже выбирается по результатам соответствующих торгов. Поэтому это все будет значительно понятнее для должника. Он может контролировать практически все.
Действия приставов могут оспариваться в судебном порядке. Цена начальная или цена снижения, цена переоценки даже, после 6-ти месяцев переустанавливается вновь, тоже устанавливается судебным порядком. То есть, вы и затянуть процесс можете и жить в своем жилье сможете. И, может быть, вы сможете найти другой кредит в порядке для рефинансирования, закрыть эту задолженность и спасти свою квартиру от реализации. Ведь вы, как правило, произвели там серьезный капитальный ремонт. И выехать потом вам некуда.
Поэтому мы все-таки рекомендуем работать только через судебный порядок реализации. Через судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ну, вот, наверное, какие-то самые общие вопросы. Далеко не все. Их миллионы вообще в ипотеке и в договоре кредита. Мы готовы к диалогу, готовы к беседам по этой теме, готовы дополнительно что-то рассказать. Поэтому, спасибо за внимание сегодня.
Автор: Евгений Осинцев