Как перед покупкой проверить дом на юридическую чистоту и не попасть в лапы мошенников

как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

юрист по недвижимости

Добрый день! На связи Юридическая консультация онлайн. Сегодняшнюю статью мы хотим посвятить теме покупки-продажи недвижимости — квартиры, земельного участка и частного дома. Как проверить недвижимость перед покупкой на юридическую чистоту? Люди очень много задают вопросов, касающихся этих тем. Поэтому данную статью мы решили посвятить этому вопросу.

Содержание статьи:

Как проверить продающуюся квартиру?

Итак, купля-продажа квартиры. Что необходимо знать и продавцу, и покупателю. Не секрет, что покупая или продавая квартиру, вы несете определенные риски. 

Риски покупателя недвижимости

Эти риски могут быть связаны у покупателя с тем, что квартира может оказаться не совсем “чистой”, как говорится. На нее могут иметь право третьи лица. На ней может быть куча долгов. 

В ней может неожиданно появиться человек, который там был когда-то зарегистрирован или его незаконно оттуда выписали. И он по суду восстановился. И т.д., и т.п. Рисков очень много и они связаны с достаточно крупной денежной суммой. 

Риски продавца недвижимости

Риски продавца состоят в том, что покупатель может оказаться неплатежеспособным по договору исключений. И расчет был после. Либо какие-то еще непонятные ситуации. 

Либо покупатель потом окажется мошенником и расторгнет договор-купли продажи. И потребует через суд у продавца обратно всю денежную сумму. Вариантов может быть масса.

Поэтому изначально, перед тем как подходить к заключению договора купли-продажи в Управлении Росреестра и сдавать на регистрацию документы, вам необходимо уяснить основные моменты. И кроме того документально убедиться самому в чистоте документов квартиры.

Учитывая, что все-таки основные риски при купле-продажи недвижимости несут покупатели. Отдавая деньги и получая в собственность неизвестный им пока еще объект недвижимости. Не зная его истории и подводных камней. Наверное, данная статья будет больше рассчитана на них.

Какие документы на квартиру нужно проверить обязательно

Покупая квартиру, то есть найдя какую-то квартиру, которая по цене и другим характеристикам подходит вашим запросам и вашим возможностям, мы посоветовали бы вам вместе с продавцом, либо с его представителем.

А 95% рынка недвижимости находится под риэлтерскими агентствами. Так вот, не полениться и настоять на том, чтобы вы вместе с ними съездили в абонентный отдел и взяли выписку из домовой книги.

То есть взяли поквартирную выписку. В ней должно быть отражено количество людей, которые были прописаны в данной квартире, зарегистрированы, и которые выписались оттуда.

Иногда случается такое, что согласно выписки в квартире, которую вы собираетесь покупать, прописаны несколько человек. 

Причем один из них находится в местах лишения свободы и выписать его по закону у продавца не получается. Хотя есть такие законные возможности. Это первый нюанс. 

Второй нюанс, что касается квартиры. Вам необходимо заехать в тот же самый абонентный отдел и взять, так называемую, справку на продажу. 

Дело в том, что раньше такие справки Управлением Росреестра при регистрации сделки по переходу права собственности на недвижимый объект, требовались в обязательном порядке.

Сейчас их не требуют. Но, тем не менее, мы бы на вашем месте ее взяли. Что эта справка дает? Во-первых, вы будете знать о реальном размере долга по коммунальным услугам за данную квартиру.

как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

Конечно же, мы думаем, что вам не хотелось бы покупать квартиру, которая вам, в принципе, приглянулась по цене. И вы отдаете последние деньги. 

И узнаете сейчас, что за эту квартиру у вас по коммунальным услугам долг порядка 200-300 тысяч рублей. Наверное, это неприятно. Поэтому все эти нюансы нужно ехать и смотреть лично.

Почему лично? Потому что иногда, не совсем честные агентства недвижимости, такие справки делают задними числами. Либо в справки вносят ту информацию, которая им нужна.

А договор составлен таким образом, что вы ничего потом не сможете потребовать с этого агентства. Потому что агентство работает по доверенности от хозяина квартиры. А хозяин квартиры какой-нибудь негоциант. 

Или человек какой-нибудь умственно больной, неполноценный. И находится где-нибудь в лечебнице психиатрической. Нюансов масса. Поэтому историю квартиры нужно прямо знать.

Мы бы на вашем месте не поленились и прошлись по соседям. То есть, к соседу снизу, к соседу сверху, соседям по лестничной площадке. И просто поговорили бы и сказали, что вот такая ситуация.

Это очень часто  помогает людям узнать много того, о чем вам не скажут ни хозяин квартиры — продавец, ни риэлтерское агентство.

юрист по недвижимости

Когда вы все, что мы сейчас сказали, сделали и все документы не несут для вас каких-то тайных угроз. То есть вам все видно, все прозрачно. Вы все сами понимаете, что в квартире никто не прописан.

Последняя выписка была за 2 недели до того, как квартира была выставлена на продажу. И сам хозяин выписался из квартиры, чтобы вам чистую продать. Нет никого выписанных по суду.

Если продавец получил квартиру по наследству

Дальше необходимо обратить внимание на личность самого продавца. Особенно, если эту квартиру он получил по наследству. Причем, если он ее получил совсем недавно.

Дело в том, что часто бывают ситуации, когда полученную по наследству квартиру быстренько-быстренько продают. А потом выясняется, что наследство было получено с нарушением требований закона.

И появились какие-то еще ранее не известные наследники, требующие свою долю. В этом случае договор купли-продажи будет расторгнут. Вы понимаете сами, что заплаченные деньги вернуть так просто уже не удастся, даже через суд.

Потому что они уже, как правило, куда-то потрачены. И опять начнется — судебное решение, исполнительное производство. И по 2.000 рублей вам будут в месяц возвращать. Не дай конечно Бог, но такие ситуации были.

Поэтому необходимо смотреть внимательно, кто является собственником квартиры и как он получил эту квартиру. Если приобрел ее сам по договору купли-продажи, это один вариант. Если даже он ее получил по наследству, но это было год-полтора-два-три назад, это тоже ничего страшного. 

А если он квартиру получил в наследство и буквально через неделю он ее уже продает, здесь, конечно же, могут возникнуть определенные вопросы и риски, которые вы проверить самостоятельно не сможете.

Документы на квартиру в порядке — что дальше?

Ну, допустим, что все хорошо. Вам квартира понравилась. Документы все в порядке. Вопросов нет. Мы с вами подходим к этапу составления договора купли-продажи. Маленький нюанс.

Не все продавцы желают показывать полную стоимость продажи квартиры. С одной стороны мы их понимаем. Если они владели квартирой менее 3-х лет, то с продажи квартиры они должны будут заплатить налог.

Для того, чтобы заплатить налог меньше, либо не платить его вовсе, они с вами договариваются, что по договору купли-продажи они укажут такую-то сумму, а за остальную сумму напишут вам расписку.

Конечно же вы можете пойти на это. Но знайте, что в случае, если квартира окажется обремененной, как потом впоследствии вы об этом узнаете, правами третьих лиц, вы будете обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи и двусторонней реституции.

как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

То есть возврату каждой стороной полученного ею по договору. Если у вас в договоре будет вместо 10 миллионов указано 2 миллиона, то вот только на 2 миллиона вы и сможете рассчитывать. 

А остальные 8 миллионов, которые у вас были оформлены какой-то непонятной распиской, вы получить не сможете. Имейте это ввиду, соглашаясь на такие условия продавца. Это что касается самого простого — это квартиры.

Купля-продажа земельного участка

Далее, перейдем к земельному участку. Какие нюансы и особенности есть при купле-продаже земельного участка? Безусловно, вам необходимо посмотреть сначала и определиться, для чего вы покупаете земельный участок.

Выбор земельного участка — на что обратить внимание

Почему? Потому что, согласно правил застройки и землепользования, которые принимаются каждым территориальным подразделением, каждой администрацией, округом, существует градация земель.

И, в зависимости от этой градации, их можно использовать в определенном русле. То есть, существуют так называемые зоны, в которые попадает ваш земельный участок.

Есть зоны высотной застройки. Есть зоны делового администрирования. Есть зоны парковые, культурные и т.д., и т.п. Для каждой из этих зон существует ограничение в использовании.

Если ваш участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки, то вы никогда не сможете на этом земельном участке построить, допустим, двух-трехэтажную гостиницу или что-то в этом роде.

Поэтому, прежде чем купить землю, озаботьтесь вопросом. Во-первых, для чего вам нужна эта земля. И вопрос второй — соответствует ли тот земельный участок, который вы покупаете, тем требованиям для чего вы его берете.

как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

Если вы хотите построить, допустим, какую-нибудь городскую общественную баню, с гостиницей, с развлекательным комплексом. И участок вроде хороший, большой. Удобно расположен, есть подъездные пути.

Но если вы не поленитесь и заглянете, они в свободном доступе в интернете, в правила застройки и землепользования. Допустим, Москвы, Подмосковья, какого-то другого города. Санкт-Петербурга, Павловского посада, Пушкино. Какого-то другого города, не важно.

В этих правилах необходимо найти тот земельный участок, который вы собираетесь приобретать, и посмотреть, к какой зоне он относится. Потом, когда вы найдете, к какой зоне относится, вы почитаете аннотацию, что в этой зоне разрешено строить.

Проверка документов на земельный участок

Если все совпадает, переходим к следующему этапу — документы на земельный участок. Безусловно, это должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на него.

Дальше, мы советуем посмотреть, когда этот земельный участок был получен в собственность нынешним владельцем. И на основании чего. Опять же, если это договор купли-продажи, либо распоряжение администрации о предоставлении в собственность. Это один вопрос.

Если, опять же, этот вопрос встает в связи с получением земельного участка по наследству, то смотрите срок. Когда он был получен по наследству. 

Потому что те подводные камни, о которых мы говорили при купле-продаже квартир, которые были получены в наследство и сразу же продаются, вот здесь те же самые подводные камни могут быть.

Не факт, что они будут, но возможность такая существует. Поэтому это все тоже посмотрите.

юрист по недвижимости

Далее, обязательно нужно попросить у продавца кадастровый паспорт земельного участка. Это первое. И второе — пусть собственник закажет выписку на земельный участок.

Это делается в Кадастровой палате. Государственная пошлина — 400 рублей. Пускай он ее возьмет. В этих документах вы найдете, что самое важное. Во-первых, координаты поворотных точек земельного участка. 

Которые мы бы на вашем месте не поленились и проверили. То есть необходимо их вынести в натуру. А то может быть что вы покупаете земельный участок, вроде бы большой, а по документам, когда точки в натуру вынесете, он окажется в 2 раза меньше.

И что предыдущий хозяин самовольно прирезал какой-то участок, который в общем-то у него скоро заберут. А вы рассчитывали на весь большой участок. Это тоже проверьте обязательно.

И если документы все в порядке, опять же переходите к составлению договора купли-продажи. Здесь сложного ничего нет. Но, тем не менее, наверное лучше обратиться к юристам. Чтобы они составили договор со всеми требованиями закона. 

И чтобы они защитили и ваши права, как покупателя. А также — права продавца. Чтобы, в случае возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций, и вы могли вернуть потом через суд свое, и покупатель мог вернуть свое через суд. Это что касается земли. Здесь вроде бы все рассказали. 

Проверка частного дома на юридическую чистоту

Дальше, покупка-продажа частного дома. Частный дом, в принципе, сложного ничего нет. Его купля-продажа не отличается, в принципе, ничем от купли-продажи квартиры. Единственное, в каждом частном доме должна быть так называемая домовая книга.

как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

В этой домовой книге органами паспортно-визовой службы должны ставиться отметки о том, кто зарегистрирован по данному адресу и когда он выписан. Эта книга хранится у собственника дома.

В чем самое главное отличие частного дома? Дело в том, что частный дом должен быть с землей. То есть, покупая частный дом, вы должны сразу определяться с землей.

Чтобы не получилось такого, что вы купили частный дом, а землю не купили. И фактически получается, что ваш частный дом будет стоять на чужой земле. Поэтому частный дом всегда продается в паре с землей.

Бывает, конечно, что он продается и без земли, но мы думаем, что такой вариант мало кого устроит. Поэтому здесь необходимо смотреть документы сразу и на дом, и на землю.

То есть, на дом должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, размер дома, кто владелец, сколько у него долей. А то получится, что вы купите дом, а окажется, что вы купили только полдома — ½ в праве на данный дом.

Поэтому это все нужно смотреть. И также нужно смотреть документы на землю. Все как мы говорили — правила застройки и землепользования, к какой зоне относится данный земельный участок. 

Смотреть все документы — свидетельство о государственной регистрации права собственности, когда и на каком основании был приведен в собственность данный участок прежним собственником, кадастровый паспорт земельного участка, выписку на земельный участок.

И точки поворотные. И границы земельного участка — их проверить желательно и в натуру вынести. Когда все в порядке можете переходить к составлению договора купли-продажи. Здесь все то же самое, как и в первом и во втором случае.

Резюме

В любом случае, как ни крути, юрист, прежде чем дать какой-либо ответ, должен ознакомиться с документами. Мы вам рассказали общие тенденции, которые вам необходимо проверить перед покупкой дома и других перечисленных объектов недвижимости.

Но всегда существуют нюансы, о которых мы здесь не можем сказать, потому что мы не видим документов. В принципе, если с документами все в порядке, этого должно быть достаточно просто.

Другие вопросы, если у вас имеются, вы можете задать, заполнив специальную форму консультанта. Либо позвонив по телефону бесплатной горячей линии: +7(800)550-71-06 (внутренний 123). Спасибо, что были с нами. Всего хорошего!

юрист по недвижимости

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *