Через сколько можно продать квартиру купленную на материнский капитал

семейный адвокат

Рано или поздно любой человек решает расширить имеющуюся жилплощадь и покупает новую квартиру. Кто-то покупает за наличные, кто-то берет ипотечный кредит, а кто-то совершает покупку с использованием материнского капитала. Но жизнь не стоит на месте и возникают ситуации, когда квартиру приходится продавать. В этой статье мы рассмотрим в каких случаях можно продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержание:

Можно ли в принципе продать квартиру купленную на материнский капитал?

По закону в жилье, которое куплено или построено с помощью материнского капитала, нужно выделить доли всем членам семьи, в том числе и детям. Поэтому продать его можно только при соблюдении следующих условий:

  • Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, перед продажей нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
  • Если все собственники совершеннолетние, то достаточно получить согласие на продажу у каждого из них.

Для того чтобы получить разрешение от органов опеки и попечительства родители могут прибегнуть к одному из следующих способов:

  • Купить на полученные от продажи деньги новое жилье и выделить в нем детям доли, которые будут равнозначны проданным по стоимости и размеру.
  • Выделить равнозначные доли в жилье, которое на момент продажи уже находится в собственности у кого-то из родственников. При этом новое жилье покупать не нужно.
  • Перевести те деньги, которые получены от продажи, на банковские счета детей. При этом суммы должны быть эквивалентны стоимости проданных детских долей. 

В органы опеки и попечительства можно обратиться по месту жительства. При этом точный пакет документов нужно уточнять у сотрудников уже конкретного отделения. Но, как правило, вам потребуется следующее:

  • заявление;
  • паспорт родителя;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы на продаваемую недвижимость;
  • выписка из ЕГРН, где указаны все собственники жилья;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья.

Если родители продают жилье до того, как истечет минимальный предельный срок владения им, то им придется заплатить подоходный налог в размере 13% с вырученной суммы от продажи. С 1 января 2020 года минимальный предельный срок владения составляет 3 года. То есть, если семья купила квартиру в 2018 году, а продает ее в 2020 году, то налог придется заплатить.

Родители могут уменьшить сумму налога одним из способов:

  • Получить налоговый вычет в размере 1.000.000 рублей. То есть, от суммы которая была получена в ходе продажи, они отнимают миллион рублей и уже от конечной цифры выплачивают 13%. 
  • Уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, которые когда-то были потрачены на нее. К фактических расходам относится в том числе и стоимость квартиры, которую когда-то при ее покупке заплатил продавец. При этом от первоначальной стоимости отнимать материнский капитал не нужно. Он также входит в число расходов.

С осени 2019 года налог, который нужно заплатить за продажу детских долей, также можно уменьшить. Для этого от суммы, полученной от продажи, нужно отнять сумму затрат на покупку этих долей.

бесплатная помощь юрист

Раньше так сделать было нельзя, потому что дети получали свои части по соглашению или дарственной, то есть не тратили никаких средств. Теперь родители имеют право уменьшить стоимость детских долей на сумму затрат на них, если части выделялись в соответствии с условиями программы материнского капитала. В том числе и регионального.    

mozhno-li-v-princzipe-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital

Можно ли продать квартиру и купить другую?

Сегодня распорядиться недвижимостью, которая куплена с использованием средств материнского капитала, можно несколькими способами:

  • Можно одновременно продать и купить новое жилье.
  • Можно обменять.
  • Можно продать с целью строительства отдельного жилого дома.
  • Можно распорядиться и разместить вырученные денежные средства на счет на имя ребенка.

Общие правила проведения сделок с имуществом несовершеннолетних регламентированы п. 2 ст. 37 ГК РФ. Они гласят, что любая сделка по распоряжению имуществом несовершеннолетних должна быть произведена с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки прежде всего интересует, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка в результате той или иной сделки. Поэтому перед получением разрешения родителям необходимо будет подтвердить, что не ущемляются права и интересы детей. 

В результате сделки должны быть сохранены доли в праве собственности ребенка. То есть на ребенка должна быть оформлена соответствующая равноценная доля в праве в новом приобретаемом жилье.

Не ухудшаются ли жилищные условия, то есть количество квадратных метров, которые приходятся на каждого члена семьи, не должны быть в результате такой сделки уменьшены. 

Еще одно условие — ребенок должен быть выписан и сразу прописан по новому адресу вместе с одним из родителей. Если все условия соблюдены, покупатель найден, то можно готовить документы на проведение сделки.

Итак, еще раз проговорим, какой необходим пакет документов: 

  • согласие органов опеки и попечительства;
  • документы удостоверяющие личность (паспорта родителей, свидетельства о рождении всех детей и паспорта детей, которые достигли возраста 14-ти лет);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье; 
  • договор купли-продажи.

Напомним, что несовершеннолетние дети это дети в возрасте до 18-ти лет, делятся на две категории:

  • Малолетние, до 14-ти лет. За них действуют и подписывают документы только родители, усыновители или опекуны. 
  • Дети в возрасте от 14-ти до 18-ти лет. Подписывают договора сами, но родители проставляют отметку “Согласен”.

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних имеют особенности. Такая сделка должна быть обязательно нотариально удостоверена. То есть, в этом случае договор купли-продажи должен быть составлен и удостоверен у нотариуса. 

Документы на государственную регистрацию права по нотариальным сделкам может подавать как одна из сторон, так и сам нотариус. В случае если необходимо зарегистрировать сделку в максимально сжатые сроки, то здесь будет оптимален вариант, когда документы на регистрацию сделки подает сам нотариус в электронном виде. В этом случае право собственности будет зарегистрировано за 1 рабочий день.    

mozhno-li-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu

Можно ли продать квартиру без выделения долей детям?

Представим себе такую типичную ситуацию. Люди приобретали жилье в кредит. Родители оформили нотариальное обязательство о выделении долей детям. Купили квартиру, зарегистрировали право (мы говорим сейчас о договоре долевого участия). И нечаянно забыли о том, что обязательство было выдано. Так бывает.

семейный адвокат

Опустим все подробности, почему это бывает и как, но это реальность — забыли. И сейчас люди очень хотят продать эту квартиру и купить новую, более улучшенную и большей площадью. И задают вопрос — можно ли продать такую квартиру, являясь единоличным собственником?

При этом они помнят свои обязательства по выделению долей, но говорят — зачем прямо сейчас выделять вот эти доли и заниматься какими-либо телодвижениями. Вот сейчас приобретем новую квартиру и уже в ней выделим доли. 

По этому поводу очень много различных толкований в интернете. Однако, хоть Закон и суров — это Закон. Поэтому в данном случае мы говорим однозначно, что если квартира была приобретена в качестве улучшения жилищных условий и одним из частей платежа было перечисление из бюджета РФ средств материнского семейного капитала, обязательства должны быть выполнены теми лицами, которые их давали.

В противном случае у нас есть ряд неприятных моментов, с одной стороны с уголовной составляющей, а с другой — с гражданской составляющей. 

Начнем с легкого — с гражданской составляющей. Что мы имеем в виду? Мы имеем в виду историю о том, что давайте попробуем посмотреть на ситуацию сбоку и определить — а кто же имеет право оспаривать данную сделку, если таковая произошла? 

На самом деле здесь, как бы это не было смешно и забавно, первая категория оспаривающих такую сделку лиц — это супруг продавца. Далее у нас могут пойти совершенно спокойно и дети. 

Причем, заметьте, при наступлении совершеннолетия. То есть достаточно долгое время можно находиться под вот этим гнетом оспаривания сделок. Дети вырастают, ситуация меняется и может быть вполне, что такая ситуация настигнет и вас. Поэтому не рекомендуем ни в коем случае такие вещи производить. 

Ну, а вторая составляющая — пенсионный фонд, поскольку он у нас главный контролер распоряжения бюджетных средств, в совокупности с органами прокуратуры. Причем, можем вам сказать совершенно однозначно, что на сегодняшний день при совершении сделок с материнским капиталом, достаточно серьезно каждая сделка проверяется. 

В том числе по итогу определенного периода данные передаются в прокуратуру и они проверяют эти вещи. Поэтому будьте пожалуйста внимательны и бдительны, помните о тех обязательствах, которые вы давали. Это очень серьезные вещи, которые впоследствии могут прийти и постучаться к вам в дверь. 

mozhno-li-prodat-kvartiru-bez-vydeleniya-dolej-detyam

Можно ли продать квартиру и купить другую в ипотеку?

Бытует мнение, что данная процедура невозможна, очень сложна и трудно осуществима. Но на самом деле это не так. Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала и купить новую в ипотеку, достаточно просто. 

Дело в том, что Росреестр не накладывает ограничений и не требует каких-то дополнительных документов при регистрации данной сделки. И продать такую квартиру можно без всяких проблем.

Но проблемы могут появиться у покупателя такой квартиры. Почему? Да потому что приобретая квартиру с помощью средств материнского капитала, родители обязуются предоставить своим детям долю в праве на покупку такой квартиры. И подают нотариально заверенное обязательство, которое предоставляется в пенсионный фонд.  

А пенсионный фонд не следит за исполнением данного обязательства. И часто нерадивые родители не выделяют долю своим детям в квартире и спокойно ее продают. Но дети в дальнейшем могут оспорить такую сделку купли-продажи и признать ее недействительной. И тогда пострадает покупатель такой квартиры.

Как этого избежать? Во-первых, вам нужно удостовериться в том, что была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала. Если это так, то выделили ли родители детям своим доли в праве на такую квартиру. Если да, то тогда при купле-продаже такой квартиры вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Такое согласие нужно получить родителям, которые обязуются предоставить долю большую или равную той доле, которая была в предыдущей квартире, своим детям при продаже такой квартиры. 

Вот эти условия обязательно должны быть соблюдены. И в случае купли-продажи квартиры одно из немаловажных условий — это была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала. И вам необходимо это доподлинно узнать для того, чтобы избежать неприятных последствий.  

mozhno-li-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-v-ipoteku

Можно ли продать квартиру с выделением долей?

В своей работе мы неоднократно сталкивались с мнением, что продать квартиру купленную с использованием средств материнского капитала невозможно. Собственно, продать такую квартиру не составляет никаких сложностей, поскольку Росреестр никаких дополнительных документов при регистрации перехода права на подобные квартиры, не требует. 

А вот для покупателя приобретение квартиры ранее купленной с использованием средств материнского капитала несет за собой определенные сложности. 

Дело в том, что родители, направляя средства материнского капитала на приобретение квартиры, в пенсионный фонд в обязательном порядке предоставляют нотариально заверенное обязательство о том, что в дальнейшем они в приобретаемой квартире предоставят доли в праве собственности своим детям.

Выполнено ли в дальнейшем родителями это условие, ни пенсионный фонд, ни органы государственной регистрации, в дальнейшем не проверяют. Соответственно, многие родители своих детей не наделяют в дальнейшем правом собственности на приобретенную квартиру.

В чем же риск покупателя? Впоследствии дети, которых так и не наделили долями в праве собственности на приобретенную квартиру, могут оспорить данную сделку в судебном порядке и, соответственно, признать ее недействительной. 

Для того, чтобы не лишиться квартиры, купленной у таких нерадивых родителей, нужно в обязательном порядке до заключения договора купли-продажи выяснить, использовались ли ранее при приобретении квартиры средства материнского капитала.

Если же средства материнского капитала использовались, родители все таки исполнили свои обязательства и наделили детей долями в праве собственности на приобретенную квартиру, то впоследствии при заключении договора купли-продажи на указанную квартиру необходимо согласие органов опеки и попечительства. 

При этом следует отметить, что органы опеки и попечительства дадут согласие на заключение данной сделки только в том случае, если родители, продавая квартиру, ранее купленную с использованием средств материнского капитала, приобретают новую квартиру, которую также регистрируют на детей и при этом доля, либо площадь квартиры, которая детям приобретается, будет больше, чем у ранее купленной квартиры.   

Использование средств материнского капитала — это только один из немногих аспектов, которые обязательно нужно изучать прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры. 

mozhno-li-prodat-kvartiru-s-vydeleniem-dolej

Можно ли продать квартиру и купить дом?

Согласно федеральному закону №256 “О государственной поддержке семей имеющих детей” материнский капитал можно использовать на покупку квартиры, либо дома. Не нужно дожидаться когда ребенку исполнится 3 года. Можно взять заем и использовать сертификат.

Например, вы можете приобрести квартиру как в строящемся доме, как на первичном рынке, так и на вторичном рынке. А может быть вы хотите купить дом, где-нибудь в деревне, для приятного отдыха с семьей в летнее время. Пожалуйста. 

Все мы знаем, что коммуникации в доме бывают разные. Один дом имеет воду и газ. Другой может иметь лишь печку и колодец. Главное чтобы данный дом у нас был пригоден для жилья. 

И вы можете его купить как прямо с использованием материнского капитала, так и предварительно продав квартиру, купленную на материнский капитал. Не обязательно данное жилье должно являться единственной собственностью в вашей семье. Не ждите и используйте сертификат законно.   

mozhno-li-prodat-kvartiru-i-kupit-dom

Можно ли продать квартиру и купить другую большей площади?

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал. Но при необходимости может возникнуть вопрос — как продать квартиру купленную на материнский капитал?

Возможно ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству? Государство оказывает различные виды социальной помощи молодым и многодетным семьям. И материнский капитал является одним из видов социальной поддержки.

Оформляется в семьях у которых родился второй ребенок. Материнский капитал представляет собой документ с указанием определенной суммы. Получить наличными эти средства нельзя. 

Предназначение этой субсидии имеет несколько направлений. Ее можно использовать на:

  • пенсию мамы;
  • потратить на обучение детей;
  • вложить в покупку недвижимости.

Самое распространенное — это приобретение жилья с вложением материнского капитала. Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов.

В большинстве случаев имеется необходимость приобретения жилья в ипотеку и с вложением материнского капитала одновременно. Иногда у семьи возникает необходимость продажи такого жилья в связи:

  • с желанием приобрести жилье большей площади;
  • с переездом в другой город;
  • с желанием приобрести частный дом.

Продажа будет зависеть от некоторых обстоятельств:

  • возраста детей, имеющихся в семье;
  • наличия ипотечной субсидии;
  • формы собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с использованием материнского капитала жилье продается так же, как и любое, в котором в качестве совладельца выступают несовершеннолетние. К правилам продажи относится — все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями.

И второе, заявление в опеку подается только лично родителями или законными представителями. Доверенные лица не могут этого сделать.

Важный момент. Органы опеки в течение 1 месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требований со стороны органов опеки, продать жилье с вложенным в него материнским капиталом можно так же, как и любое другое.  

mozhno-li-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-bolshej-ploshhadi

Можно ли продать квартиру при разводе?

Развод — процесс сложный. Здесь требуется вмешательство юристов. Особенно если дело доходит до раздела имущества. Все нажитое в браке делится между супругами пополам в случае развода. Но тут есть исключения при которых раздела не будет:

  • собственность куплена до брака;
  • есть брачный договор в котором прописано, что имущество достается только одному из супругов; 
  • использованы государственные пособия имеющие целевое назначение.

Материнский капитал — это единовременное пособие, выдаваемое семьям в которых появляются второй и последующие дети. Сертификат можно расходовать на:

  • накопительную часть пенсии матери;
  • образование;
  • улучшение жилищных условий.

Если до развода капитал не был потрачен, то использовать его может тот супруг, с которым которым останутся дети. По закону эти деньги — собственность детей. И они не делятся. 

Родители имеют право не ждать когда ребенку исполнится 3 года. Они могут взять ипотеку и частью капитала погасить долг. Недвижимость оформляется на всех членов семьи. А при разводе дети получают свою долю.

Самый разумный выход из положения — выплатить задолженность. Но это не каждому доступно. Когда доли определены все делится согласно документам. Если супруги решили не делить недвижимость пока не выплатили кредит, то им нужно договориться о том, кто будет погашать оставшуюся сумму. А затем — как делить жилье.

Оптимально выплатить компенсацию мужу в размере принадлежащей ему доли. Так можно поступить если дети останутся жить с матерью. Супруги могут после развода поделить имущество добровольно. Чтобы сделать это потребуется нотариус для заключения соглашения.

В документе прописывается кто ответственен за выплату кредита и условия на которых изменяется право собственности. Детям обязательно выделяют доли. И родители не имеют права претендовать на них. Если же супруги не могут между собой договориться, придется обратиться суд.

Многие граждане России задумываются, а можно ли продать квартиру, которая куплена в ипотеку с материнским капиталом. По закону ребенок должен быть прописан или зарегистрирован в жилом помещении. А чтобы продать квартиру придется сначала получить разрешение на выписку ребенка.

бесплатная помощь юриста

Документ оформляется по месту жительства в отделе опеки и попечительства. Заявление должно содержать веские причины для продажи. К нему прикладываются следующие документы:

  • обязательство, согласно которому будут выделены доли детям (заверенное у нотариуса, в 3-х экземплярах);
  • документы удостоверяющие личность родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о разводе;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.   

Когда органы опеки одобрят заявку можно приступать к продаже имущества. Первое что нужно сделать — это оповестить кредитора. Кредитные учреждения разрешают заемщикам, которые не в состоянии выплатить ипотеку, продать залоговое имущество.

При разводе, если жилье было куплено в ипотеку и использован материнский капитал, продать его сложно. Для снятия обременения должно быть подписано обязательство, гарантирующее выделение долей ребенку. Это должно произойти в течение 6-ти месяцев, иначе сделка признается недействительной, а материнский капитал переходит в государственную казну.

Очень редко капитал выдают отцу. Если после расторжения брака дети будут жить с отцом, то суд передает право использования материнского капитала ему. В жизни такие ситуацию возникают редко. Это может произойти если:

  • женщина совершила противоправные действия против своих детей;
  • мать умерла или была признана умершей;
  • аннулировано усыновление; 
  • мать лишена родительских прав.

Отец имеет законное право получить материнский капитал если он один воспитывает детей, даже в случае усыновления. Данные случаи скорее исключение. Они никакого отношения к расторжению брака не имеют. 

Если не выплатить ипотечный кредит с материнским капиталом, то в случае развода возникают проблемы. Для банка ситуация усложняется однозначно. В квартире зарегистрирован в качестве одного из собственников несовершеннолетний. Поэтому не получится забрать залоговое имущество.

Если родители не выполнили свои обязательства, не разделили долю поровну между всеми членами семьи, то материнский капитал принудительно возвращается в государственную казну. Предусмотрено возвращение капитала при продаже жилья без выделения долей, а затем покупки нового при условии выделения доли детям.

В этом случае сделка признается недействительной. Материнский капитал — выплата целевая. Он не делится при разводе между супругами. Не попадает под определение нажитого в браке совместного имущества. Не подлежит разделу и то имущество, которое было куплено на средства капитала.     

mozhno-li-prodat-kvartiru-pri-razvode

Теперь вы знаете когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Если у вас остались какие-либо вопросы, задавайте их через форму консультанта или позвоните нам по телефону бесплатной горячей линии: +7(800)550-71-06 (внутренний 123).

семейный юрист

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *