Сегодня хотелось бы поговорить с вами о таком вопросе, как разрешение на строительство объекта недвижимого имущества, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на перепланировку, переустройство. То есть, по сути, о разрешениях, которые органы административной власти выдают на различного рода технические мероприятия, связанные с объектами недвижимости.
На самом деле, на сегодняшний момент, благодаря, прежде всего, дачной амнистии, юридический эффект разрешения на строительство, этот эффект как бы убавил свое значение что ли. Потому что, особенно граждане, которые имеют земельные участки на праве собственности и эти участки целевое назначение, как под индивидуальное жилье, либо под садоводство, огородничество, дачничество, гаражное строительство, вообще в принципе не хотят получать соответствующее разрешение на строительство.
Мы, может быть, некоторым гражданам и порекомендовал бы придерживаться правил о дачной амнистии, но как юристы, у которых тоже есть Недвижимость всякого рода, мы придерживаемся для себя другого правила. Там, где можно получить разрешение на строительство, на перепланировку, на реконструкцию, на ввод в эксплуатацию, мы будем это делать. Тем более, что на сегодняшний момент, в принципе, административные регламенты получения соответствующих решений, они очень серьезно упрощены.
На самом деле, разрешение можно получить буквально за месяц, если вы предоставите изначально полный пакет документов – о том, что вы являетесь собственником земельного участка, о том, что вы хотите строить, хотя бы эскизный какой-то проект. О том, какие вам мощности нужны, нужно ли увеличение этих мощностей. То есть пакет документов, на самом деле, является минимальным, особенно для граждан. Поэтому, получайте разрешение на строительство.
Какие могут быть негативные эффекты о того, что вы не получите разрешение на строительство? Прежде всего, мы должны понимать, что если вы, например, не закончите строительство в период, пока ведется дачная амнистия, то вам придется этот объект вводить в эксплуатацию. Полноценным образом. Уже без ссылки на какую-то амнистию.
Ввод объекта в эксплуатацию обозначает, что у вас в любом случае должно быть разрешение на строительство. Потому что в самом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указываются реквизиты разрешения на строительство. Вы фактически будете вынуждены получать его задними числами. Договоритесь вы об этом с администрацией или не договоритесь. Мы ручаться не можем. Но, с точки зрения закона, фактически вы будете иметь самовольную постройку. И, по сути, способ у вас будет ввести этот объект в оборот гражданский, только один – это судебный порядок.
Вы, конечно, будете объяснять всем, что была дачная амнистия, тогда мог построить, сейчас она уже кончилась. Еще что-то произошло. Но, ведь суд не сможет перепрыгнуть Закон. И все равно будет руководствоваться статье 222 Гражданского кодекса, если мы речь ведем о самовольной постройке, самовольной реконструкции.
Поэтому, мы рекомендуем получать разрешение на строительство. Кроме того, есть вредные, наглые, въедливые соседи, которые могут начать говорить: «Вот он строит. И вот здесь у него несоблюдение отступа от красной линии. Вот здесь несоблюдение отступа от моего дома». И, тому подобное, прочее.
И вот, собственно говоря, чтобы избежать подобного рода рассуждений со стороны соседей, разрешение на строительство, как акт государственного или административного органа, который получается путем анализа большого количества документов, как о местоположении проекта, так и о его технических возможностях, о пожарной и санитарной безопасности, этот акт будет свидетельствовать о том, что ваша постройка не нарушает никаких норм права. Да и вам будет на самом деле значительно спокойнее, когда вы строите, не нарушая норм действующего законодательства.
Тогда никто из соседей или из контролирующих органов, например Земельного контроля или Стройнадзора не придет и не выдаст соответствующего предписания об устранении нарушений, которые повлекут для вас серьезные капиталовложения. Представим себе, придется разобрать какой-нибудь этаж. При том, что нижние этажи, уже меблированы и вы в них проживаете.
Это все проблематично, это все долго и трудозатратно. Поэтому, лучше получить разрешение на строительство и спать спокойно. Если же речь идет о коммерческих организациях, если речь идет о землях коммерческого назначения, то есть не для индивидуальных нужд, то тут конечно никакого послабления никогда не было, никакая дачная амнистия на них вообще не распространялась. И по этому получение разрешения на строительство с соблюдением всего комплекса мероприятий и процедур, является просто гипер необходимым условием.
Если бы вы строили самовольную постройку, даже на земельном участке, который вам отведен на праве аренды с правом застройки, или вы его вообще выкупили с стали собственником земельного участка, вы понимаете, что вы все свои капиталовложения, которые вы произвели в стройку, вы бы не смогли их вернуть. Потому что вы строили на свой страх и риск.
Разрешение на строительство выступает еще, в добавок ко всему, как ярлык на княжение, как в Киевской Руси в монгольском периоде. Без этого ярлыка, без этого разрешения, все является нелегальным. Закон защищает только тех, кто подчиняется закону. Если вы решили самовольную застройку земельного участка, то потом не нужно бежать к суду и доказывать, что у вас возникли убытки и нужно их взыскивать с кого то. Ну, кроме тех, кто действительно совершает какое-то преступление, типа поджогов, разрушений и так далее.
То есть это тоже очень важный момент. Кроме того, разрешение, например, на перепланировку, переустройство, которое сейчас носит массовый характер и в новых домах, и в старых домах. Каждый приспосабливает свое Жилое помещение под свои представления о жилье. Тоже сейчас приобретает все большое значение, потому что сама практика судебная, судов общей юрисдикции, также ужесточилась.
И вам никто не позволит узаконить самовольную постройку или самовольное переустройство, если вы не докажете, что вы не обращались, вам незаконным образом отказали в получении соответствующего разрешения. То есть, вот этот ритуальный танец, получения разрешения, он должен быть совершен.
На сегодняшний момент, суды пока даже в рамках этого ужесточенного правила, занимают достаточно лояльную позицию. Они говорят, дайте доказательства, что вы обращались, что вы просили соответствующее решение и представили пакет документов. Если вы делали это, вам не выдали разрешение, то уже возникает возможность узаконить соответствующую перепланировку, переустройство или самовольную постройку. Если не обращались, значит нет такой возможности.
Но, суды рано или поздно пойдут дальше своих рассуждений. И, на самом деле, это уже заложено в соответствующих актах. Ведь нужно не просто обратиться за получением разрешения на строительство, нужно было предоставить весь необходимый, достаточный пакет документов. Если вы обратились, написали заявление, но предоставили документы, которые противоречат законодательству, у вас был там проект какой-то с ошибками составленный, с точки зрения норм планирования или у вас отсутствовали какие-то документы о правах на земельный участок, с какой стати вам должен был кто-то выдавать соответствующее разрешение.
И поэтому, в последующем, в будущем, мы уверены, что суды будут рассуждать дальше и будут считать, что если вы не выполнили весь объем требований к процедуре документов, то это тоже будет ненадлежащая ваша работа. И такой объект тоже не будет подлежать узаконению, подлежать введению в гражданский оборот и, соответственно, оставлению в том виде, в каком вы его создали.
То есть, на сегодняшний момент, наше законодательство и судебная практика все-таки стремятся к европейским образцам, к европейским правилам.
Хотя, оговоримся. В советский период времени была административная ответственность, были даже уголовные дела. Попробуй в советское время что-то построить не по проекту. Попробуй что-то построить без разрешения. Это очень серьезные последствия. Это снос. Это быстрое реагирование. Архитектора, земельный контроль, все работало как часы. Зайдите даже в старый частный сектор. Вы увидите, что все домики построены по одной четкой линии. Что у них у всех есть типовой проект. Он почти все простроены по типовым проектам. То есть, все это делалось в Советском союзе. С точки зрения градостроительства очень хорошо. То есть никто просто так самовольно ничего не строил.
Боялись. Бани даже прятали. Пытались их спрятать, потому что не дай бог, где-то ближе к чему-то, к чьей-то теплице, к чьему-то сараю будет эта баня стоять. Их прятали и боялись делать. Перепланировок в квартирах вообще как явления не было. Там нужно было пройти 47 инстанций, чтобы хоть что-то получить. И, поэтому, на сегодняшний момент, когда мы говорим, что возвращаемся к европейским истокам, на самом деле мы возвращаемся просто к тому, что нужно уважать закон.
Если вы касаетесь недвижимости, которая может кому-то упасть на голову, не дай бог, то, безусловно, любая реконструкция, любое строительство, любая перепланировка, должны в полном объеме подчиняться как просто строительным и санитарным нормам и правилам, так и интересам других лиц, которые могут быть затронуты соответствующей перепланировкой, реконструкцией, строительством и так далее.
Поэтому, все таки, если вы хотите быть защищенными в рамках проверок, судебных разбирательств, от чьих-то посягательств, то конечно же, мы рекомендуем вам получать разрешение на реконструкции, на строительство, на перепланировку и на вводы объектов в эксплуатацию. Уважайте гражданское законодательство России.