Мы продолжаем разговор о том, что включает в себя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Если вы по какой-то причине пропустили начало нашего разговора, то сначала прочитайте статью по ссылке чуть выше (откроется в новом окне). Тогда вы будете лучше понимать о чем пойдет речь дальше.
Довольно часто возникает вопрос — для чего нужен риэлтор при продаже квартиры, если можно обратиться к обычному юристу или, вообще, провести всю сделку купли-продажи квартиры самостоятельно. Ведь это позволит сэкономить деньги, которых обычно итак не хватает.
Экономия — это конечно хорошо. Но в некоторых случаях лучше отдать меньшее, чтобы сохранить большее. Жадность при продаже квартиры — это непозволительная роскошь для любого здравомыслящего человека. И сейчас мы осветим этот момент более подробно. Поехали.
Риэлтор по доверенности — в чем подвох
Есть один вопрос, который задают многие, кто начинает сделку купли-продажи и сталкивается с этим. Приходит риэлтор и говорит, что собственника не будет. Но не переживайте, есть Доверенность, выданная нотариусом. Как в этом случае действовать? Верить ли этой доверенности или же требовать собственника?
Наша рекомендация одна. По этой доверенности максимум, что можно — это внести аванс и то не более 50.000 рублей. 50.000 рублей — это стандартный аванс, который вносится на сделках в Москве под авансирование. Сразу бы хотелось оговориться.
Очень часто агенты по недвижимости документы о праве собственности показывают только на авансе. Это не очень хорошая практика, но победить это вы скорее всего не сможете. Они боятся — значит будут требовать.
На показе квартиры — нет. Значит тогда привозите на аванс. И вот на авансе вам должны показать все. Вообще, наша рекомендация следующая. Если видите доверенность, то сразу машете рукой и говорите: “До свидания! Я буду разговаривать только с собственником”.
Никаких доверенностей. Помните, что во-первых доверенность, даже если вы решитесь на такую сделку, обязательно должна быть нотариальной. Никаких простых, в простой письменной форме. Доверенность риэлтору на принятие аванса тоже обязательно должна быть в нотариальной форме.
Доверенность в простой письменной форме физическим лицам в нашей стране давать права не имеют. Доверенностью в простой письменной форме может уполномочить юридическое лицо физическое лицо. Это да. А вот физическое лицо другое физическое лицо наделить полномочиями не может по закону.
Поэтому все сделки по доверенностям сразу мимо. Потому что это самая распространенная разновидность мошенничества. Не раз уже обращались с тем, что одну и ту же квартиру по доверенности риэлтор продает уже пятый раз. А собственник сам об этом ничего не знает. И находится даже за пределами государства.
Добавим, что у нас доверенности выдают не только нотариусы. Очень часто риэлтор в таких случаях говорит, что пойдем к нотариусам и будем нотариально заверять Договор. Имейте ввиду, что «ЕНОТ» — программа в которой работают нотариусы, она касается только нотариальных доверенностей.
А доверенность у нас, например, выдают консульства за пределами Российской Федерации. И опять же, есть “черные” нотариусы, которые ведут 2 реестра. Случаи такие есть. Судебная практика может быть найдена в интернете. Либо доверенность уже может быть отозвана. Поэтому, если доверенность — лучше сразу мимо.
Задаток или аванс — как не потерять деньги
Итак, мы выбрали квартиру, нас все устраивает. Документы все в порядке, все хорошо. Наступает момент передачи денег. Как нам действовать? Сначала, вообще, надо договориться о сделке. Есть такие понятия, как задаток и аванс, которых мы должны коснуться.
Задаток и аванс — это то, что платится перед сделкой в подтверждение серьезности намерения сторон. Разница между ними следующая. Аванс — это часть суммы, которая передается в счет сделки. Задаток — это обеспечительная мера. То есть, если одна из сторон отказывается от сделки, то задаток подлежит возвращению в двойном размере.
Если отказался Продавец квартиры, которому этот задаток выплатили, он должен его вернуть в двойном размере. А если задаткодатель (покупатель) отказался от покупки квартиры, то он с задатком прощается.
Аванс должен быть возвращен в любом случае, потому что это часть суммы сделки. А раз сделка не совершилась, извольте денежки назад. В любом случае, говорим из практики, больше 50.000 рублей мы не советуем давать. Потому что исчезнуть могут одинаково и с тем, и с тем. И пойди потом с физического лица что-то взыщи.
В любом случае, и задаток, и аванс давать нужно собственнику квартиры. В исключительных случаях — риэлтору под нотариальную доверенность. Другие варианты просто не приемлемы.
Момент сделки купли-продажи — о чем молчат риэлторы
Хорошо, задаток мы отдали. Или аванс отдали. Далее идет сама сделка. Оформление купли-продажи. Как передается основная сумма? Обычно это организуется следующим образом. Бронируется в банке переговорная. Если вы выбрали форму взаиморасчетов в виде наличных денежных средств.
На самом деле форм взаиморасчетов две — наличная и безналичная. Мы, как юристы, рекомендуем всегда безналичную форму. Это так называемый аккредитив.
Аккредитив — это бронирование в банке не сейфа, куда вы положите деньги. Никто не знает сколько и какие деньги. И они могут оттуда просто пропасть. Бывают такие случаи. Крайне редко, но бывают.
Поэтому вы просто кладете деньги на счет в этом самом банке. Банк бронирует на этом аккредитивном счету денежные средства и эту сумму замораживает. А когда Право собственности на квартиру переходит, все происходит точно также как и при вскрытии ячейки. Только вместо открывания сейфа деньги падают на счет продавцу.
Чем этот вариант хорош? Во-первых, не нужно бояться, что вас просто на выходе из банка (с сумкой с деньгами в руках) встретят товарищи с ломом. Второе, не нужно тратиться на проверку денежных средств. Они безналичные. Фальшивые деньги банк не переводит.
Третье, у человека, который деньги перевел, всегда на руках есть подтверждение. Если, например, когда вы передаете наличные денежные средства, то пишут расписку, которую не всегда отдают. Бывает, что начинается чехарда. А здесь все просто.
Доказать, что вы расплатились за квартиру просто и элементарно — все эти деньги переводил банк. Поэтому мы рекомендуем — аккредитив. Но, в некоторых ситуациях это гражданам не удобно. Или продавцу обязательно нужны наличные деньги. Или покупатель по каким-то причинам не хочет класть деньги в банк.
Потому что, например, не может объяснить откуда у него эти деньги вообще взялись. Чтобы не объясняться со службой безопасности банка, потому что они иногда по-дурацки себя абсолютно ведут, когда выходят на взаиморасчет наличными.
Мы встречаемся в банке и договариваемся. Снимаем переговорную. Приносим заранее подготовленный договор купли-продажи в 3-х экземплярах (минимум). Он понадобится для продавца, для покупателя и для Росреестра, т.е. для архива. На случай, если кто-то потеряет свой экземпляр, он всегда сможет запросить заверенную Росреестром копию, которая будет приравниваться к оригиналу.
Итак, привезли 3 экземпляра договора и деньги. После этого, если вы квартиру продаете, то нужно проверить эти деньги. Вы платите определенное количество денег за то, чтобы вам проверили эту сумму. Обычно это какой-то процент от проверяемой суммы денег. Вам эту сумму всю запаковывают в вакуум и выдают пластиковый ящик, который вы потом вставите в сейф.
Все стороны — продавец с покупателем, держа друг друга за руки идут в хранилище, вставлять все это в сейф. Надо понимать, что банк вам только продает сейф. Что в этом сейфе лежит, он не знает. Никто не знает, кроме продавца и покупателя. Поэтому идут закладываться они туда вместе.
Дальше работает следующий алгоритм. Продавец квартиры может забрать эти деньги в течение, допустим, 24 дней. При предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры стал собственником.
А человек, которому эти деньги принадлежат — покупатель, в случае если сделка по каким-либо причинам не произошла, он имеет право забрать эти деньги в оставшиеся 5 дней. В общем, гарантии есть у всех.
Дальше здесь же, обычно сразу, пишется расписка о принятии денег. Расписка пишется всегда собственноручно. У нас очень часто пытаются расписку заранее напечатать на компьютере, а потом просто подписать. Такая расписка не принимается судами. Она является ничтожной.
Расписка должна быть написана синей шариковой ручкой. Это важно. На белом листе бумаги, без помарок, собственноручно. От и до. И там должна содержаться следующая информация:
Я, такой-то такой-то, полные паспортные данные, получил от такого-то такого-то, полные паспортные данные, в счет по договору купли-продажи от такого-то числа, за продаваемую мною квартиру, находящуюся по адресу такому-то, условно говоря, 9.000.000 рублей. Расписка написана собственноручно, в здравом уме, трезвой памяти. Материальных претензий не имею. Число (дата), подпись, место написания. Условно говоря, город Москва.
Вот такая расписка. На обратной стороне расписки все перечеркивается, чтобы туда ничего нельзя было вписать. И человек, которому эта расписка предназначена, сам на ней расписывается. Чтобы потом можно было убедиться, что эта та самая расписка. Он эту расписку получит после совершения сделки, обменяв ее на ключ от сейфа, где лежат деньги.
Это гарантия того, что он эту расписку увидит. Что ему ее отдадут, а не придут, просто заберут деньги и расписку не дадут. Вот такой острый момент, который исключен при взаиморасчете с аккредитивом.
Порядок подачи документов в Росреестр — для “своих”
И вот, наконец, тот самый счастливый момент, когда вы принесли документы в Росреестр и отдали их туда. Подавать документы можете вы сами. Вообще, подавать документы в Росреестр должны 2 стороны — продавец и покупатель, либо их представители.
Вот здесь уже можно совершенно спокойно можно выдать доверенность, нотариальную опять же, на то, чтобы не стоять в очереди. Чтобы за вас все документы подали и все было прекрасно. Проходит 2 недели. По закону это должно быть 8 календарных дней, но из практики переход права обычно регистрируют 2 недели.
Если у вас не было ошибок в договоре купли-продажи, если все устроило государственного регистратора (есть право купить и есть право продать эту квартиру — все хорошо), то на ваши 2 экземпляра договора ставят штамп и вы эти документы забираете из многофункционального центра.
В Росреестр напрямую сейчас документы подавать нельзя. Только через МФЦ. Другие возможности у нас запрещены. Вы забрали эти документы, у вас стоит штамп. И вам еще выдают выписку из Единого государственного реестра недвижимости — выписку из ЕГРН, как ее еще называют в народе.
Это выписка о том, что вы собственник. И там содержатся адрес квартиры, площадь, небольшой поэтажный план на отдельной странице и еще указано, с какого числа вы являетесь собственником. Все, поздравляем, вы теперь стали собственником.
И с этими документами вы идете в банк. Одна сторона идет забирать деньги, вторая — забирать расписку о том, что эти деньги забрали. После этого вы едете в квартиру и подписываете там завершающий документ — передаточный акт о том, что одни передали квартиру и ключи от нее, другие приняли. В квартире есть стены, окна и все то, о чем стороны договорились оставить друг другу перед сделкой.
Это заранее нужно согласовывать и должно быть отражено в соответствующем акте. Если вам оставили шкаф и телевизор, то шкаф такой-то и телевизор такой-то. Все должно быть прописано. И стороны устраивает, в каком состоянии передали квартиру.
Важная рекомендация. Укажите в передаточном акте показания всех счетчиков — на горячую воду, на холодную воду, на электроэнергию. На тот случай, если вдруг произойдет сбой у управляющей компании или подделают документы в управляющей компании, чтобы вам не смогли предъявить претензии за коммунальные платежи, которые остались от предыдущих хозяев.
Как зарегистрировать право собственности если находишься в другом регионе
Это очень тонкий вопрос. С одной стороны государство дает нам право подать документы по территориальному признаку. В общем-то, сидя в Москве, можно подать документы на продажу квартиры, хоть во Владивостоке.
Практика суровой жизни выглядит следующим образом. Мы рекомендуем подавать документы не просто в том регионе, в котором вы находитесь. Например, если у вас квартира находится в Сергиево-Посадском районе Московской области, то езжайте в Сергиево-Посадский район.
Иначе срок государственной регистрации может составить не 2 недели, а 3 месяца. И вообще документы могут пропасть.
Сколько по времени проходит сделка купли-продажи — личный опыт
В среднем, если с момента, когда стороны договорились и до момента, когда друг с другом попрощались и передали ключи от квартиры — это месяц. В принципе, не долго. Конечно, если уже не все документы собраны. Надо понимать, что, например, срок действия выписки из домой книги — 1 месяц.
Справки ПНД и НД тоже должны быть свежие, а не двухлетней давности. Соответственно, их все равно нужно брать. Если будете торопиться, то в 3 недели сможете уложиться.
Отдельно мы хотели бы коснуться того, что договор в простой письменной форме заключается только если квартира принадлежит продавцу целиком. А если у вас квартира в долевой собственности или в совместной собственности, то вы идете к нотариусу. Этот договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
А сейчас, вы можете подать на государственную регистрацию прямо у самого нотариуса. Они обязаны это делать бесплатно. Раньше они за это деньги брали, а теперь нотариусы сами на регистрацию и подают.
Скажем так, у нас двойственное отношение к электронной регистрации. Потому что с одной стороны вроде как удобно. Никуда ходить не надо. Мы в свое время в очередях настоялись в Росреестре.
А с другой стороны, у нас были случаи, когда вроде бы регистрация и прошла, а подтверждающих документов никаких нет. К примеру, было такое, что сотрудники одного известного всем банка, который не будем называть, взяли и на регистрацию отправили заявление с другим адресом.
То есть, купили квартиру по одному адресу, а в итоге им зарегистрировали право на квартиру по другому адресу. Да еще вместо долевой собственности сделали на одного собственника. В новом доме перепутали. Поэтому наша рекомендация. У нотариуса вы только имеете право подавать на регистрацию.
Важный момент. В нотариальный договор нужно вставить оговорку, что стороны пришли к соглашению о том, что документы на регистрацию будут подавать сами. Все-таки лучше ногами идти в Росреестр. Нанимать сотрудников, которые это сделают или самим туда сходить. Чтобы вам на документ поставили соответствующий штамп.
Потому что будет у вас бумага с печатью — это надежно. Электронный оборот это конечно прекрасно, удобно, но пока не надежно. Бумага конечно тоже горит, но все-таки.
Риэлтор или Юрист — кого лучше выбрать для юридического сопровождения сделки по купле-продаже квартиры
Многие риэлторы говорят: “Зачем вам юрист? Я же риэлтор. Я сам все проверю и все будет хорошо!”. Насколько это верное высказывание? Действительно ли юрист в этой специфике вообще не нужен? Или лучше прибегнуть к его помощи?
Мы можем сказать так. Как раз в этой ситуации вам может оказаться ненужным риэлтор по причинам, о которых мы говорили ранее. Юрист нужен если вы квартиру покупаете. Чтобы квартиру, которую вы покупаете, проверить.
Ни один риэлтор, если он конечно не дипломированный юрист, не проверит вам квартиру. Потому что есть огромное количество рисков. Например, покупаете вы квартиру. Там собственники по приватизации. Бабушка приватизировала в 1993 году квартиру, все вроде бы прекрасно. Не продавала, ничего.
Казалось бы, какие могут быть угрозы. В квартире прописана только бабушка. Все хорошо. А через 2 года приезжает молодой человек откуда-нибудь с Севера. С большой бородой и с уголовными замашками. Подает на вас в суд.
И выясняется, что он когда-то написал отказ от приватизации. Или просто не реализовал свое право на приватизацию. И он совершенно на законных основаниях сначала в вашу квартиру прописывается, а потом поселяется.
И вы ничего сделать не можете, это вполне законно. Хотя можно через суд. Но это опять же долгие судебные тяжбы. Жизнь он вам отравит тоже капитально. Это просто один из примеров. И таких примеров очень много.
Чем в данном случае юрист лучше риэлтора? Юрист, помимо всего прочего, ходит регулярно в суд и набирает судебную практику. Он знает какие суды принимают решения. Как они трактуют наличие или отсутствие того или иного документа. Поэтому наша вам рекомендация — обращайтесь к юристам.
Мы понимаем, что это выглядит несколько пристрастно, но все-таки. Поверьте, очень часто приходят люди, которые сэкономили на юристе при покупке квартиры. Сэкономили 50.000 рублей, а потом платят сотни тысяч или стоимость своей квартиры. Хорошо если заплатив сотню тысяч рублей они право на свою квартиру отстоят. А иногда бывает, что и нет. Поэтому лучше подстраховаться заранее.
Скачать бесплатно образцы документов
На этом наш разговор о том, что в себя включает юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и для чего может быть нужен риэлтор при продаже квартиры, подошел к концу. Если у вас появились какие-либо вопросы или вам срочно нужна консультация юриста по данному вопросу, свяжитесь с нами через форму консультанта.
Вы нашли то, что искали?* Да, спасибо! Нет