Привет, друзья! На связи “Юридическая консультация онлайн”. Сегодня мы расскажем вам самый настоящий секрет по продаже квартир, который знают лишь некоторые агенты по продаже недвижимости и юристы. А вот обычные честные граждане, которые хотят продать свои квартиры, просто напрочь лишены этого знания. И вы поймете как лучше продавать свою квартиру: через агентство или все можно сделать самому.
Введение
Сразу хотим сделать оговорку. На рынке недвижимости есть много способов мошенничества. А есть много ситуаций, когда Продавец никакой не мошенник. Он просто где-то допустил ошибку, когда-то еще при покупке квартиры.
И у него, таким образом, получилась юридически непродаваемая квартира, которую купит только дурак. Он в итоге не может избавиться от такой квартиры. Но сейчас в этой статье мы не будем рассматривать подобные ситуации.
Мы возьмем нормальную хорошую ситуацию, когда у человека чистые документы, нормальная квартира и, предположим, что у продавца квартиры даже нет необходимости совершать обмен, разъезд или размен квартиры. Давайте договоримся, что у него свободная продажа. Человек просто хочет получить деньги за свою квартиру.
Почему так сложно продать квартиру — опасное заблуждение
Что может быть проще? Юридически подготовленная, нормальная, чистая квартира, за которую продавец хочет просто получить деньги. Почему такие люди годами стоят на рынке недвижимости и не могут их продать?
Начинается все с веры в то, что наступил 21-й век и есть сайты, которые объединяют всех людей в сфере недвижимости. И все кто потенциально хочет купить квартиру просто заходит на один из сайтов. К примеру, на ЦИАН. Включает карту города, берет интересующий район и ищет по нему.
Смотрит предложения и видит — “Ой, какая хорошая квартира!”. Он ее выбрал и покупает. Все это происходит вот так вот просто, по мановению волшебной палочки.
На самом деле все гораздо сложнее. Поставьте себя на место стороннего покупателя, которому нужно просто сменить район. Хотя тут можно приводить разные случаи кто и почему хочет купить квартиру, но для примера возьмем этот.
Так вот, человек, который хочет потратить деньги на покупку квартиры, разумеется, хочет за эти деньги выжать максимум. Что делает такой покупатель? Он смотрит на сайте этот район и ищет самое-самое выгодное предложение по соотношению “цена-качество”.
К чему это приводит? Вот ваша драгоценная любимая квартира, которую вы хотите продать. У вас в ней прекрасный-распрекрасный ремонт. У вас здесь прекрасные-распрекрасные соседи.
Приходит покупатель и смотрит — да, здесь получше квартира, но она дороже. Вот здесь квартира похуже, но там хорошо уступают и больше торгуются, и возможно есть смысл ее взять. А вот здесь еще есть нюансы по третьей квартире.
Он ходит и лихорадочно думает, как не продешевить и как выжать максимум. И то что ваша квартира очень хорошая, он сравнивает с ценой и ищет лучшее предложение по соотношению “цена-качество”.
Соответственно, идеальная стратегия, как нормально успешно продать свою квартиру, это просто сделать ее очень дешевой. Поставить ее ниже рынка. И тогда это будет очень привлекательно и хорошо. Вы сразу по району выигрываете.
Вот этот посторонний покупатель, который неизвестно откуда пришел, у вас сразу покупает квартиру. И вот, пожалуйста, все получилось.
Но продавцы не хотят ставить цену ниже рынка. Как хотят продавцы? У них, а возможно у вас, если вы продаете или хотите продать квартиру, всегда проявляется неосознанная стратегия, которая известна риэлторам. Мы для себя ее называем “Затяжная посадка”.
”Затяжная посадка”
Как это представляется продавцу? Ему же тоже хочется получить максимум денег за свою квартиру, но продавец-то непрофессионал. Он не знает рынок, не работал с рынком недвижимости и он вообще не понимает, что там происходит.
У продавца есть смутное представление, что существует некий разброс цен — в разные дни и в разные месяцы за одну и ту же квартиру есть разные предложения. Кто-то меньше предлагает, кто-то больше. Кто-то готов меньше заплатить, а кто-то готов больше заплатить за его (за вашу) квартиру.
И продавец квартиры очень боится попасть в ту ситуацию, когда выставит цену изначально, а ему в один отдельно взятый день или в отдельно взятую неделю, может никто и не предложить такую цену за его квартиру.
Он боится, что если есть такой разброс цен, то можно было бы подождать полтора месяца и придет такой покупатель, который на 1,5-2 миллиона больше предложит за квартиру.
Конечно, у кого-то вся квартира стоит 2 миллиона, поэтому мы будем отталкиваться от условной квартиры в 10 миллионов. Действительно, у кого-то будет 1,5 миллиона стоить, у кого-то 4, у кого-то 6. Но мы для простоты возьмем квартиру за 10 миллионов.
И человек боится ставить свою квартиру по 8, потому что “возможно” через 1,5 месяца продаст ее по 10. Как тогда делает продавец? Начинается вот эта самая “затяжная посадка”. Продавец смотрит и придумывает все, что он может обосновать про свою квартиру: какая она хорошая, какой у нее ремонт и т.д., и т.п.
Все это себе проговаривает: какая она замечательная, какая ценная и сколько она поэтому стоит. И выставляет цену намного выше рынка. И ужас положения продавца заключается в том, что вот этот разброс цен: количество покупателей, как часто они готовы предложить и сколько они готовы предложить за его квартиру, для него все это полная неизвестность. Он не знает как все это устроено.
И он только должен цену на свою квартиру нащупать как слепой в темноте. Но, как нащупать. Смотрите, поначалу человеку звонят одни риэлторы. И только изредка-изредка какие-то интересанты, потенциальные покупатели, которые приходят, смотрят и воротят носом.
Ведь помните, да? Через сайты люди ищут в районе самое выгодное предложение по соотношению “цена-качество”. То есть им нужно все-все-все посмотреть, а потом долго еще подумать. Вот они пришли, посмотрели, думают.
Опять же, редко кто-то пришел, посмотрел, подумал. А так звонят одни риэлторы. Продавец квартиры понимает, что предложения редки, а значит нужно хотя бы полгода подождать по этой цене. И найдется все таки тот покупатель.
И вот стоят такие квартиры по 10 миллионов полгода. Вы видите, что разброс цен один, а они пока еще далеко от этого.
Через полгода приходит замечательное решение снизиться на полмиллиона и продаваться по 9,5 миллионов. Но рынок еще не нащупали. Каков идеальный сценарий для продавца?
Идеальный сценарий для продавца квартиры
Продавец хочет вот этим плавным снижением цены на квартиру поймать самое пиковое предложение, самое верхнее. Еще торгануть его вверх на 200 тысяч, ну или плюс-минус, зависит от цен в регионе. В общем, от всего зависит: от стоимости квартиры, от района, от других факторов.
Потом он по 9 миллионов ставит, это уже 1,5 года прошло. Хотя это все условно, плюс-минус. Кто-то и быстрее снижается. Продавец пытается подтянуть цену к пику и продать по самой-самой максимальной цене, чтобы не прогадать и не оказаться в середине амплитуды разброса цен на квартиры.
Это у многих так происходит — выставляют максимальную цену, которую они себе сами нарисовали и придумали.
Таким образом, люди, у которых редки покупатели с реальными предложениями цены, не спешат. Многие свою квартиру продают потому, что они уже купили другую и переехали. Просто старая квартира уже стала не нужна и никто в ней не живет. Они всех выписали, документы все подготовили.
Почему квартира становится непродаваемой?
Такую квартиру они могут продавать бесконечно долго. И именно таким образом они ее и продают. На языке риэлторов это называется — непродаваемая квартира, потому что сторонний покупатель видит похожую квартиру на том же ЦИАНЕ, но по более выгодной цене и говорит: “Так вот же рядом там нормальное предложение, я лучше там и куплю!”. Поэтому это непродаваемая квартира.
Покупатель на сможет сбить цену. Он придет посмотреть квартиру и поймет, что в реальности она стоит меньше. А продавец сразу не будет делать цену меньше, ему это не выгодно. Он будет ждать по полгода и снижать цену понемногу. И, вот таким образом, у людей продажа растягивается на 2-3 года, а то и больше.
Они вот так по чуть-чуть снижаются-снижаются. А потом знаете что происходит? Приходят новости, что рынок недвижимости развернулся в обратную сторону. Что он теперь растет и синусоида с предложениями цен будет подниматься чуть выше.
И люди думают: “Стоп! Это ж мы сейчас снизились до 9 миллионов. Это ж мы хотели поймать самую верхнюю цену, а потом еще и вверх торгануть. А пройдет сейчас 2 месяца и вот это будет уже скучная, обычная цена, по которой многие готовы купить. Так же не интересно. Мы же хотим самые сливки снять за свою квартиру!”.
И они поднимают цену снова. Вы можете встретить много объявлений о продаже квартир, которые сначала дешевели-дешевели, потом поднимались в цене. Потом опять дешевели, а потом опять поднимались. И вот так продавцы квартир в эту игру и играют.
«Самое дорогое объявление в жизни»
Чем еще усугубляется вот эта затяжное снижение цены, эта “затяжная посадка”? К людям постоянно обращаются агентства недвижимости и подсаживают их на Договор. Говорят: “Давайте работать с нами по договору, мы будем продавать вашу квартиру!”.
Обосновывают это как угодно. В основном на запугивание работают. Большинство агентств недвижимости работают на запугивание: “Вас кинут, а мы опытные, мы крутые, нас не кинут. Мы все сделаем, все проведем!”.
В итоге человеку навязывают услугу, скажем, за 150 тысяч рублей, которую на самом деле за 20-30, максимум за 50 тысяч рублей, зависит от региона, любой просто сторонний Юрист мог бы по документам это все провести. Ну еще 100 тысяч рублей накидывают за то, что они ваше объявление вместо вас разместят.
То есть, вы свое объявление убираете с ЦИАНа, Авито, Яндекс.Недвижимости и т.п., а они его размещают вместо вас и действуют по такому же сценарию. Вы же не хотите с ценой играть? Хорошо! Они для количества вас набрали, когда-нибудь продадитесь.
Они просто разместили ваше объявление и вы им за это теперь должны 100 тысяч денег. Этот сценарий у нас называется “самое дорогое объявление в жизни”. Конечно, не только у нас, а также и еще у людей этой профессии. Вот так все происходит.
3 степени заинтересованности покупателей квартиры
Как можно сделать совсем по другому и чего не знают продавцы с подавляющим большинством риэлторов? Давайте по порядку. Представьте, есть дом в котором продается квартира.
И где-то на каком-то этаже этого дома есть квартира которая продается. Существует несколько областей, где проживают самые “горячие” покупатели, потенциально самые заинтересованные покупатели, именно для вот этой квартиры.
Вообще, самые-самые заинтересованные в мире покупатели такой квартиры — это непосредственные соседи. Почему? Потому что у них есть возможность расшириться, либо для себя, для той семьи которая сейчас уже существует, либо они могут своих близких родственников сюда же перетащить и жить двумя соседними квартирами с общим тамбуром.
Почему они самые-самые лучшие покупатели потенциально? Потому что для них эта квартира абсолютно уникальна и эксклюзивна. Они живут по соседству с этой квартирой и сюда же хотят вселить своих родственников или сами расшириться.
Им даже не подойдет квартира этажом ниже, совсем не то. Это не ходить через одно пространство, через общий тамбур, просто в соседние комнаты, а уже другой этаж. В тапочках по грязной лестнице нужно идти и звонить в дверь. Совсем не то. Поэтому для них вот эта квартира самая-самая уникальная и они самые заинтересованные люди.
Но не единственные. За ними следуют люди с площадки и вообще из всего этого подъезда, потому что кто-то хочет переехать, а кто-то, например, укрупниться или разменяться.
Например, детям отдать на покупку какой-то своей квартиры. Какая-нибудь пожилая дама, которая уже давно в разводе или похоронила мужа. Она в трешке осталась. Ее дети выросли уже — живут отдельно, снимают квартиру. Вот ей нужна однушка.
Она бы жила в однушке, а деньги отдала бы детям, чтобы они купили себе нормальную квартиру. И если она сможет переехать внутри привычного подъезда, то это для нее будет просто супер замечательно.
Не так давно коллеги нам рассказывали одну историю. Продавалась квартира этажом ниже. Она как бы по соседству, но этажом ниже. Люди купили эту квартиру и смогли договориться со своими непосредственными соседями, которые в одном тамбуре с ними, махнуться этажами.
Вот насколько люди заинтересованы, понимаете. Они ниже квартиру купили и договорились, что предыдущие владельцы квартиры переехали вниз, а та квартира вверх. И все, они укрупнились. Теперь у них общее пространство, они просто счастливы. Для них это было замечательно.
Хорошо, но в этом доме живут еще люди. Те, которые на вашей на площадке, непосредственные соседи — это вообще просто самые заинтересованные люди. Живут в подъезде — тоже. И чтобы слишком мелко не расписывать, давайте в общем и целом мы это назовем — “первая степень заинтересованности”.
В в этом доме живут люди “второй степени заинтересованности”, которые все равно хотят сюда подтащить своих родственников или друзей, которым не обязательно жить двери в двери. Допустим, живет молодая семья. А есть тесть с тещей, которые живут в другом районе и молодой жене было бы комфортнее, если бы ее мама была где-то поблизости.
И получается, что мама будет жить в соседнем подъезде. Нормально же? Никто не дышит тебе в спину, пока ты по своей квартире ходишь. Но если жена хочет к маме сходить, то это вот прямо рядышком. То есть это тоже очень заинтересованные люди.
Есть еще район прилегающий. В этом районе живет куча народу, которые тоже ищут какой-то удобный переезд, но им нужна квартира именно в этом районе. Они знают этот район и им не надо его рекламировать. Они только подумывают об этом, они созревают к переезду.
И если кто-то еще не понял, сейчас настало время это проговорить. Все эти люди не ходили ни на какие сайты по продаже квартир. Вот эти вот соседи, которые потенциально заинтересованы в том, чтобы расшириться и купить эту квартиру, они не ходили ни на какой ЦИАН и не смотрели на нем: “А не продается ли вот эта прямо рядом с нами по соседству квартира?”.
Они не смотрели этого. И люди в этом доме, они не созрели к покупке и не пошли на рынок недвижимости квартиру искать. Они живут, потенциально готовы. И если они узнают, что эта квартира продается, то потенциально будут заинтересованы в покупке. Многие из них захотят переехать. Но есть еще очень-очень важный эффект, который тоже простые честные граждане даже не подозревают, когда хотят продать квартиру.
Все вот эти люди, и которые живут на площадке, и по подъезду, и которые в остальном доме живут, и которые живут по району — да, кто-то из них хочет переехать сам сюда в эту квартиру. Но очень многие хотят притащить сюда своих друзей и родственников, независимо даже от того, что они будут двери в двери или не двери в двери.
Просто из другого города, из области, из другого района, но хотят. И как только эти люди узнают, что продается вот эта квартира, каким образом узнают, сейчас дойдем, они начинают просто звонить и терроризировать вот эти свои семьи — родственников и друзей. Они просто звонят и терроризируют: “Вы должны сюда приехать, вы же помните потенциально планировали? Вы как бы рассматривали немножко предложение? Вот давайте — здесь классно!”.
”Веселая дискотека”
И в чем супер преимущество, супер выгода такой ситуации для продавца квартиры? Вот эти люди из дома, из подъезда, из района — им не нужно ничего рекламировать. Они знают все супер классные особенности этого места. Они знают почему здесь надо жить.
А самое главное, что когда свои тащат сюда своих, то это еще одна дополнительная ценность. Здесь живет какая-то семья и они родственников сюда тоже хотят. То есть звонят своим родственникам и говорят: “Ну-ка, приезжайте сюда к нам, здесь же мы!”.
Даже если район этот не очень, даже если квартира с нюансами: ”Зачем вам покупать другую квартиру с нюансами, если здесь же мы?”. То есть дополнительная ценность создается.
И, таким образом, разброс цен на квартиры, который на рынке существует — синусоида предложения, скажем так, — она имеет какое-то среднее значение. Если это чужие, абсолютно незнакомые “холодные” покупатели через интернет-сайты приходят — одно среднее значение.
Если же это какие-то родственники или друзья тащат сюда своих родственников или друзей в этот район, то в среднем цена предложения повышается. Люди больше готовы платить, потому что здесь дополнительная уникальная вот такая вот особенность, что здесь живут их близкие люди с которыми им будет приятнее жить по соседству.
И вот, получается, все начинают названивать своим друзьям и родственникам, и все их сюда зовут: “Приезжайте, приезжайте, приезжайте, поселяйтесь в этой квартире!”. Многие из них, конечно, пока еще не готовы, пока еще не созрели и они пока еще не едут сюда, не покупают сразу эту квартиру.
Но, вот эти друзья и родственники прожужжали им всю голову про то, что здесь продается квартира. И они ходят, у них голова набита этой информацией, что там квартира, там классная квартира и там классный район.
У них есть свой круг знакомств — люди с которыми они общаются, то есть это люди в других районах уже живут, в области, в другом городе и так далее. И как только где-то звучит информация, что кто-то присматривает хорошую квартиру и не знает где купить, вот такие разговоры идут.
Эти люди в своем этом кругу знакомых моментально вспоминают и говорят: “Нам же только что прожжужали всю голову, что вот классная квартира и все супер. У меня родственники знают все, отличная квартира. Там живут мои друзья, поэтому все здорово!”.
И происходит вот такая “система одуванчика”, это похоже на одуванчики. Все вот эти люди, которых тащат сюда друзья и родственники, им все мозги забили этой квартирой. Они еще своему окружению рассказывают о том, что там такое есть. И вот эти одуванчики растут-растут из всего района во все стороны.
В чем особенность вот этого всего происходящего? Все эти люди и все их окружающие люди в 99% случаев не ходили пока еще ни на какие сайты. Они не оформились в уже готового покупателя квартиры, который держит в руках деньги и мониторит по району какие-то варианты.
Да, даже если мониторили, то они не знали, куда им переезжать. А тут им все расхваливают уже друзья, через знакомых — там отличная квартира. То есть, это гораздо теплее информация, гораздо легче на такое решиться. Да, там друзья все расскажут и покажут от чистого сердца.
Собирается огромная база покупателей, которые не ходили еще ни на какие сайты. Они только были в стадии созревания, в стадии готовности. Они были на стадии бытовых разговоров о переезде. А тут они узнают, что есть уже готовая возможность. И все, они обращаются: “Что, как, чего?”.
Им объясняют — вот тут документы давайте проверим, вот это давайте сделаем. То ли через агентство недвижимости, то ли просто к юристам обращаются, у всех своего рода ситуация. И начинается процесс, причем процесс активный. Вот эту схему мы называем “веселая дискотека”.
Человек, который играет в затяжное снижение, он за 2-3 года нащупает свою верхнюю точку и продаст по своей цене. По второму сценарию за пару месяцев. По крайней мере мы видели статистику, что по такой схеме даже дорогие квартиры в 70% случаев уходят за 2 месяца. В пределах 2-х месяцев.
Бывают квартиры по 20 миллионов, которые за 2 недели уходят. А одна из квартир совсем недавно вот по этому сценарию ушла просто в первые дни, с первого показа. И осталась куча рекламной продукции на нее, которую попросту теперь некуда девать и люди думают, что с ней делать.
Как продать квартиру быстро и дорого?
Как вот это все происходит? Это происходит посредством обширной активной локальной рекламы. Проще конечно это сделать агентству по недвижимости. Но мы в начале статьи сказали, что лишь некоторые агенты по продаже недвижимости знают про существование вот такой схемы.
Большинство никогда такого не видели в глаза и есть только отдельные хорошие компании, которые вот так делают. Частные маклеры, которые в одиночку на себя работают и говорят: “Мы вам за 100 или за 150 тысяч все сделаем!”, — они не могут такого.
Почему? Потому что нужно и пройти полностью поговорить с соседями. И разложить по всему району кучу рекламной продукции, которая тоже не должна быть просто бумажками “куплю квартиру”. Если это просто вырезанный кусок листа А4, то вам всем это примелькалось. Вы все это настолько уже игнорируете, что люди не прореагируют.
Нет. Подготавливается квартира, делаются профессиональные фотографии, изготавливается супер красивая полиграфическая рекламная продукция. Всякие открытки, карточки, расклейка по району, где указан план помещения.
Очень четенько, очень понятно и красиво. Красивые фотографии специальным широким объективом делаются. Все с телефонами. И прелесть для продавца заключается в том, что правильное агентство делает всю эту обширную рекламу без указания цены.
Это приводит к тому, что вот этим всем людям не говорят: “Вот вам цена 10 миллионов и давайте разговаривать разговоры!”. А человек говорит: “Ну, давайте 9!”. И думает: “На 9.400 может быть сойдемся, я тогда куплю.”
Нет, не так. Людям просто рекламируют и показывают квартиру — вот какая она хорошая и какая классная. Допустим, на ЦИАНе стоит какая-то цена. Возможно ее завысили даже, там по согласованности делается, если человек продает квартиру через агентство. Сейчас еще обсудим насколько это самому возможно все сделать. То есть, допустим, там цена вообще 12 миллионов стоит.
Люди говорят: “Мы видели на ЦИАНе, это очень дорого. 12 миллионов мы никогда не заплатим!”. Ничего страшного. Предложите: “Сколько вы готовы заплатить?”. И иногда, если цена была указана, допустим, 10 миллионов, люди с удовольствием заплатят 11 миллионов, потому что им предлагали без цены.
Получается нечто вроде аукциона, только не одновременный торг, когда людей собрали в одном помещении и они торгуются, кто больше даст. А так, просто, люди вносят свои предложения, вносят, вносят, вносят. Насколько им запала в душу эта квартира.
Для продавца это выгодно потому что это “теплые” контакты, у которых есть дополнительное преимущество. Здесь живут их друзья-родственники. И еще они не от конкретной цены торгуются вниз. Они вносят свои предложения насколько предполагают сколько эта квартира должна стоить.
И в среднем повышается среднее значение цены. Продавец получает очень много покупателей в очень сжатые сроки. И наша синусоида цен становится очень узкой и очень быстрой.
Продавец получает в короткий срок (пару месяцев) очень много покупателей за счет того, что поднято среднее значение цены. Туда агентство недвижимости, которое все это сделало, свою комиссию заложит. А человек берет самую верхнюю цену и, если его устраивает сколько он в итоге на руки получает, то соглашается на это.
Если же не устраивает, он может просто прекратить эту “веселую дискотеку” и дальше может самостоятельно поставить одно унылое объявление на ЦИАНе и стоять там 3 года.
Волшебная сказка о продаже квартиры
Так же люди думают — нужно объявление о продаже квартиры обязательно еще на Авито и на Яндекс.Недвижимость продублировать, потому что есть же такие серьезные покупатели, которые хотят в какой-то район переехать. Вот они на Яндекс.Недвижимости посмотрели, а на ЦИАНе не посмотрели.
И они не купят квартиру только потому, что не дошли до ЦИАНа. Они были только на Яндекс.Недвижимости.
На самом деле это конечно же какая-то волшебная сказка. Такого не бывает. Люди, которые смотрят объявления именно по сайтам и по картам, они конечно же сходят на самый популярный сайт. Конечно же посмотрят там и не пропустят вашу квартиру в вашем районе.
Но это чужие “холодные” люди, у них нет никакой привязанности именно к этому району и именно к этой квартире. Хотя район они, допустим, запланировали, но что именно эта квартира — никакой привязки нет.
Они перебирают, вертят носом, и все что вы можете делать — это снижать цену, чтобы таких покупателей привлечь. А цену снижать вы не хотите, поэтому описанный сценарий — это действительно секретный секрет, который позволяет быстро и максимально дорого продать квартиру.
К сожалению, как мы уже сказали, для тех кто неопытный и вообще боится всяких агентств и агентов, этот сценарий не комфортный в плане — “Ой, мне нужно с какими-то чужими людьми сотрудничать!”.
И действительно, мало кто вообще так делает. Это в Москве мы можем вам подсказать, кто так делает, а в регионах мы даже и не подскажем. В большинстве регионов и не найдется агентства, которое так делает.
Но в итоге, что-то конечно можно сделать самому. Можно попытаться сделать все таки хорошие фотографии самому. Возможно у кого-то дочь дизайнер или сын “тыжпрограммист”: “Сделайте мне красивые А5 листочки, я хотя бы сам немножко где-нибудь по району расклею вечерочком, пусть люди посмотрят!”.
Хотя это нужно делать систематически и регулярно. Дворники все это срывают. Где-то срывают, а где-то не срывают. У кого как коммунальщики работают. Можно баннер повесить на объект — это тоже важно.
И, кстати, история. Есть одна семья не так далеко от нас, здесь в Москве, которые долго не могут продать квартиру. И мы пытались поговорить с молодым человеком, чтобы помочь этой семье. Но, скажем так, люди перепуганы.
Не то, чтобы перепуганы, а очень сильно напряжены тем, что им звонили раз 800 всякие именно агентства и всякие риэлторы — частные, не частные. Хозяева квартиры просто от входящей информации заблокированы, потому что их уже перенагрузили и перенапрялги.
И все пытались выжать от них деньги. Поэтому, когда мы заговорили с этим человеком, он нас чуть ли не за мошенников просто воспринял. Но потом уже смягчился. Не воспринял все еще вот эту нашу ключевую информацию, но дал понять, что возможно позже его заинтересует и он с нами поговорит.
А ситуация такая, что у него многокомнатная квартира на 100+ квадратов. И она еще под капитальный ремонт. Представляете, кому-то нужно миллионов 20 вытащить из кармана — это Москва, это хороший район.
Миллионов 20 вытащить из кармана и еще потом делать там капитальный ремонт. То есть, если переезд у человека планировался, он не может сразу переехать. Он должен еще где-то снимать жилье семьей полгода и делать этот капремонт.
Очень сложная продажа. И человек вот эту схему не знает и не пробовал ее. Он работает по “затяжной посадке” — уже снизил цену на 2 миллиона. У него сердце кровью обливается. Он очень напряжен. Он не знает, что делать, мечется, не спокойно спит. Он не знает как продать эту чертову квартиру.
При том, что он уже стоит в общем-то ниже рынка, то есть он уже не самые верхние предложения ловит, а где-то уже в середине таких предложений. И все еще не может продаться. Почему? Потому что многокомнатная квартира 100+ квадратов еще и под капремонт. Ему нужен очень редкий покупатель.
При этом он живет возле очень активной трассы, где проезжает огромное количество автомобилей. Ему даже в голову не приходило, что если он вывесит баннер “Продается” и номер телефона, то у него будет далеко не как на ЦИАНе — за полгода 500 просмотров из которых 400 — это агенты.
Это так работает — 80% это агенты смотрят объявления по многу раз, оценивают как с ним работать, звонят, еще по многу раз смотрят, пытаются привлечь и свои Услуги навязать. Реальных просмотров от покупателей у него 100 за полгода.
А повесив баннер он получит 2000 просмотров в день. Понимаете разницу? 100 за полгода или 2000 в день. Да у него телефон взорвется или как минимум покраснеет от входящих звонков. Но все равно, это будут “холодные” люди, которые просто мимо ездят.
Хотя не все. Там будут и из этого района ездить. Но такой системы этот продавец вообще не знает и вообще так не делает. Что-то из перечисленного, даже не имея нормального агентства под боком, вы можете сделать самостоятельно — какую-то расклейку хорошую, какой-то баннер повесить.
Если вы где-то не в Москве находитесь и не знаете нормальных агентств, но вы хотите продать свою квартиру и можете вот так сделать. Опять же, баннер смотря куда повесить — на какую-то улицу, которая просто бездушно проходит мимо или внутрь района, где весь район вашу рекламу все таки увидит.
Ну, хотя бы квартал будет видеть, что вы продаете. Уже все таки хорошо. Уже немножко эффект одуванчиков появится. Конечно часть того, что может сделать для вас хорошее агентство, вы не сделаете никогда.
Как лучше продавать квартиру без риэлторов?
Во-первых, у нормального агентства база из тысяч объектов. Смотря от величины города, конечно. У кого-то десятки, сотни. У кого-то тысячи. Но если про Москву говорить — 1000 объектов.
И огромное количество людей уже купили через это агентство. А прошло время и они собираются свои квартиры продавать. Они тут же взаимодействуют с этим агентством, поскольку здесь уже стали постоянщиками. Их просто прозванивают.
Опять же, застарелые покупатели, которые интересовались и пока не купили квартиру в этом районе. Их прозванивают. Этого никогда вы не сможете сделать. Кто-то эту квартиру будет покупать, потому что у него переезд. Допустим, он продает двушку, а надо ему в трешку. И вам трешку надо продать.
Агентство обзвонит все двушки и скажет: “А у вас какая продажа двушки? У вас свободная продажа, вам просто деньги или вам куда-то нужно переезжать? Вам нужно переезжать в трешку? Отлично, вот у нас есть трешка классная, идемте ее смотреть!”.
Агентство конечно может сделать для вас кучу всего. Но ладно, это уже какая-то реклама пошла. Мы просто объясняем, давайте сконцентрируемся на том, что часть из всего этого вы можете сделать сами.
Резюме
Если у вас прямо серьезный случай и нужно быстро, качественно и подороже продать квартиру, конечно нужно искать какое-то хорошее агентство рядом. Не имея совсем какого-то опыта, на что вы можете положиться, мы не знаем.
Сайты? На каждом сайте все сами себя хвалят. Отзывы в интернете? Возможно, пожалуй. Возможно, разговор с агентством нужно начать с того, какими методами они работают, как это будет выглядеть.
И если в агентстве вам скажут: “Вас же обманут, все отожмут и украдут. Везде мошенники. А мы позаботимся о чистоте. Мы проведем все по документам. И, короче, вы нам должны 150 тысяч….”, — то вы должны знать, что работы по нашей схеме не будет.
Вы не сможете так сработать. За вас будут играть в плавную “затяжную посадку” умноженную на “самое дорогое объявление в жизни”, за которое вы платите 100 тысяч рублей.
А если вам скажут: “Мы берем нормальный процент, но мы сами зарабатываем эту комиссию!”, то вы должны спросить тогда: “Как это происходит? Нарисуйте мне, я хочу понять схему!”.
И если вам рассказывают про вот это все “теплое”, значит вы попали туда куда надо. И помните, если вам не предложили достаточно хорошую цену за квартиру, вы всегда можете отказаться от такого договора — ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Всегда, от любого договора по оказанию услуг вы можете отказаться. Без причин, в любой момент, в любую секунду. Только по закону вы должны будете вернуть те фактически понесенные расходы, которые у агентства недвижимости возникли по выполнению именно вашего договора.
Только то, то что они уже затратили для вас и на вас. Хотя, у хорошего агентства все это будет бесплатно и прописано прямо в договоре.
Таким образом, из этой статьи вы должны были понять, что по схеме, которую мы назвали “Веселая дискотека”, в среднем получается продать квартиру выше по цене. И плюс — максимум предложений от покупателей с интересными вам предложениями цены на квартиру, вы получаете не за 2-3 года, а за всего 2-3 месяца.
Экономится просто гигантское количество вашей жизни. Вы быстро и успешно можете продать свою квартиру. Ну, а если вас не устроит рынок недвижимости и максимальное предложение цены за вашу квартиру, то вы просто можете отказаться от этой системы.
Можете просто поставить одинокое объявление на ЦИАНе и дальше ловить покупателей, как спокойный рыбак сидит с удочкой и ловит рыбку. Не клюет, ну и ничего ему. Нравится, хобби. И так 2-3 года, пожалуйста. Никто вас за это не осудит.
Возможно не поймут, но никто не осудит. Вы имеете на это полное право. Так что мы надеемся, сейчас вы стали бакалаврами по специальности “Продажа собственных квартир”, начали понимать как лучше продавать квартиру — самому или через агентство. И будете теперь это делать гораздо эффективнее.
Скачать бесплатно образцы документов
Есть вопросы? Задавайте их через форму консультанта. Наши юридические консультации полностью бесплатны. До новых встреч в эфире!
Вы нашли то, что искали?* Да, спасибо! Нет