Договоры строительства жилых домов с привлечением инвестиций физических лиц появились в строительной отрасли в конце прошлого столетия после прекращения финансирования государством возведения жилья.
Начиная с 2004 г. права россиян, заключающих такие соглашения, попытались защитить знаменитым законом 214 ФЗ. С тех пор документ «О долевом строительстве» претерпел множество изменений и редакций, но только в 2019-м году были введены счета эскроу и теперь застройщики не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков.
Средства аккумулируются на счёте «эскроу-агента» (банка). Дольщик подписывает Договор долевого участия (ДДУ), который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Поскольку форма договора у каждого застройщика индивидуальная, его участник должен досконально проверить текст, дабы в дальнейшем исключить все шероховатости и в случае судебного разбирательства руководствоваться только им.
- Название соглашения должно отражать участие физического лица в долевом строительстве. В предмете договора указывается обязательство строительной организации построить объект в указанные сроки и без дефектов. Важно знать, что ДДУ – не договор уступки прав требования (ДУПТ), который не проходит регистрацию в ЕГРН и по нему участник даже в судебном порядке не сможет вернуть свои деньги.
- Необходимо проверить всю техническую информацию о земельном участке, на котором разрешено возведение многоквартирного дома. При несовпадении указанных в договоре данных разрешительным документам дольщик проиграет дело в суде.
- В отдельном пункте описывается приобретаемое жилье: место расположения, секция, подъезд, этаж, проектный номер, площадь, планировка.
- Соглашение должно быть составлено только от имени юридического лица, имеющего разрешение на постройку дома на конкретном земельном участке.
- До подписания документа покупателю нужно убедиться в наличии такого разрешения.
- Если разрешительные документы получены несколько лет назад, а постройка жилого дома на начальном этапе, лучше сделку не заключать.
- Отдельным пунктом прописывается точная дата передачи квартиры дольщику, а не квартал или год.
- В договоре обязательно прописывается отдельно цена всей квартиры и цена квадратного метра.
- Нередко строительные организации срывают сроки сдачи объекта. В таких случаях дольщик имеет право получить компенсацию, если им не было подписано добровольное согласие на продление сроков строительства. Кстати, о продлении застройщик обязан уведомить дольщика за 2 месяца.
- При форс-мажорных обстоятельствах строители через суд и без согласия заказчика могут изменить сроки сдачи строящегося жилого объекта.
- Важно убедиться, что земельный участок, на котором будет строиться дом, принадлежит застройщику или арендован у муниципалитета.
Подписанный договор, а тем более, его регистрация в ЕГРН, ещё не гарантирует дольщику, что его жильё будет сдано вовремя. Важно то, что в нём закреплены обязательства застройщика и в случае их нарушения дольщик может потребовать компенсацию.
Не секрет, что многие пользуются этой привилегией и при обнаружении малейших недоделок (неправильно установленные окна и двери, холодное фасадное остекление вместо тёплого и т.п.) сразу направляют претензию с требованием.
Поэтому в мае этого года в Думу был внесён законопроект, препятствующий «потребительскому терроризму». Теперь дольщик может предъявлять требования по устранению недоделок только после подписания акта о приёмке квартиры. Если Закон пройдёт, то ни о какой компенсации речи и быть не может – жильё принято. В новом законе обязательно будет прописано, что «бывший застройщик» обязан устранить дефекты, но скорее всего, новому владельцу придётся добиваться этого через суд.
Вы нашли то, что искали?* Да, спасибо! Нет