Что включает в себя сопровождение сделок с недвижимостью в 2020 году — секреты “старого” риэлтора

Сопровождение сделок с недвижимостью

Юрист по недвижимости

Сегодня мы с вами затронем такую насущную тему — как проводить сделку купли-продажи недвижимости. В частности квартир, либо других объектов. К нам обращаются очень много людей с такой проблемой — приобрели квартиру и буквально через 2 года, а может быть даже и через меньший срок, они лишаются этой квартиры. 

И вполне на законных основаниях. Либо выбирают не тех риэлторов или агентов по недвижимости, как их обычно называют. Или лишаются денег и не получают квартиру в самом начале, то есть сразу после сделки. Как этого избежать, как решать эти вопросы на практике и что включает в себя сопровождение сделок с недвижимостью в этом году, мы сейчас и выясним. Поехали.

Содержание

Что входит в сопровождение сделки с недвижимостью — главный секрет риэлторов

Итак, давайте для начала выясним с чего необходимо начинать любую сделку по купле-продаже недвижимости. Сначала необходимо определиться с тем, продаем ли мы недвижимость, либо покупаем.

Механизмы продажи недвижимости и ее покупки чуть-чуть отличаются. Продавать недвижимость намного легче. Потому что здесь главным условием должно быть то, что вам все-таки заплатят за эту квартиру. И потом не потребуют возврата денег. То есть вы квартиру отдаете.

Если вы покупаете, то тут рисков конечно же намного больше. Начать нужно с того, что если вы квартиру продаете, то вам нужен агент по недвижимости. Если вы, конечно, не готовы заниматься этим самостоятельно. Потому что нужно понимать, что придется сидеть постоянно дома, принимать людей, показывать квартиру — это труд.

А для того, чтобы покупать квартиру, агент не нужен. Потому что вы все равно в эту квартиру будете ходить и смотреть сами. Конечно, если вы не готовы доверить это агенту. Если вы квартиру продаете, то это достаточно трудозатратный процесс. Поэтому для начала мы рекомендовали бы зайти на ЦИАН (Центральное интернет-агентство недвижимости).

ЦИАН — это сайт, на котором размещается большая часть информации о продаваемых квартирах. Сразу развеем такой миф. Нет никакой секретной риэлторской базы. Где “только там” за семью печатями, доступная только патентованным риэлторам, хранится информация, стекающая отовсюду.

Риэлторы не любят про это рассказывать. Хотя на самом деле этого нет. Все объявления находятся на ЦИАНе и немножко на Авито. И сейчас еще запустили Яндекс Недвижимость. Большая часть информации о квартирах находится на этих интернет-ресурсах.

В дополнение к этому агенты располагают только своими собственными базами, но все равно они свою информацию выкладывают на тех же перечисленных сайтах. Поэтому зайдите и посмотрите цену на квартиру в своем районе. Или в том районе, в котором вы хотите купить эту квартиру.

Давайте подробно рассмотрим процесс покупки квартиры, потому что он в себя включает все те же советы, которые мы можем дать и при продаже. При этом не забывайте, что риэлторы и агенты по недвижимости — это одно и тоже.

Риэлтор — это слово, пришедшее к нам из Америки. Там риэлтор — это член Гильдии риэлторов. То есть маклеры и риэлторы — это люди, которые в Америке получают соответствующий сертификат. А у нас это просто люди, которые решили заняться этим промыслом.

А теперь давайте перейдем конкретно к нашему вопросу и рассмотрим, как же все-таки купить квартиру.

юридическое сопровождение сделок с недвижимостью что включает в себя

Как же все-таки купить квартиру — с нуля

Итак, вы выбрали себе район, в котором будете жить. Сформировали свою потребность. Определили сколько у вас денег. После этого вы заходите на ЦИАН и начинаете смотреть объявления. Они выстраиваются списком. Там есть очень много фильтров. Вы выбираете — однокомнатная, двухкомнатная, этаж и т.д.

Там огромная вариативность квартир. Начинаете их просматривать. Обязательно смотрите, чтобы были фотографии самой квартиры. Не надо пугаться, если квартиру на продажу предоставляет не собственник, а агентство. Конечно, лучше — это разговаривать с самим владельцем квартиры. Но реальность на нашем рынке недвижимости такова, что собственники почти никогда не продают квартиры сами.

Если только эти люди сами не агенты по недвижимости. Либо они нигде не работают и находятся постоянно дома. Тогда, да. Они могут себе это позволить. Но в большинстве своем вы вряд ли найдете квартиру от собственника. Если только очень сильно повезет.  

Второе. После того, как вы посмотрели объявления и фотографии вам понравились, позвоните продавцу и договоритесь с ним о встрече и о просмотре объекта недвижимости. Если это агент, значит он должен подъехать сам. Если это хозяин, то уточните, когда он там будет находиться.

Заранее сразу скажите о том, что вы хотели бы ознакомиться с копиями, а лучше с оригиналами документов, подтверждающих право собственности. При осмотре объекта их нужно либо сфотографировать, либо вообще забрать их копии с собой для того, чтобы произвести проверку.

Для чего это нужно? Для того, чтобы не тратить зря время. Потому что если у людей документов на квартиру нет вообще в природе, то во-первых это, как минимум, вызывает подозрение. А во-вторых, если они документы утратили, то это может вызвать серьезную задержку, если они сами будут их восстанавливать. Поэтому хорошо бы документы увидеть сразу при просмотре. 

Как же все-таки купить квартиру - с нуля

Какое вознаграждение имеет право потребовать риэлтор — это надо знать

Очень часто, если это агентство продает квартиру, вам предлагают подъехать в агентство и заключить с ними договор. Делать этого ни в коем случае нельзя.

Почему? Потому что агентства и агенты по недвижимости зачастую пытаются взять деньги и с человека, который продает квартиру, и с человека, который ее покупает. Обосновывают это тем, что они агенты и защитят ваши интересы.

Запомните! Агент в первую очередь всегда защищает свои интересы. У него интерес только один — забрать свое агентское вознаграждение. Они никогда ни за что не отвечают, какие бы гарантии вам не давали. Гарантийные письма никаким образом ничего не гарантируют.

Все зависит от того, как вы с ними договоритесь. Агентское вознаграждение варьируется от 1,5% до 3% от суммы сделки. Более того, зачастую оно закладывается в отдельную ячейку. И это отдельное агентское вознаграждение. 

Большинство агентов пытаются получить свое агентское вознаграждение еще до того, как сделка совершилась. Допускать этого не надо. Агент должен сидеть с вами “в одной лодке” до конца.

Как купить квартиру мы с вами уже начали обсуждать. Давайте параллельно расскажем о том, как продать квартиру. 

Какое вознаграждение имеет право потребовать риэлтор - это надо знать

Как продать квартиру — проверенный способ

Чем процедура продажи квартиры отличается от покупки? Здесь также можно найти агента и заключить с ним агентский договор, в котором будет четко прописано, что вы отдаете право продавать свою квартиру. Отдавать эксклюзивное право лучше не следует.

Потому что, бывает такое, что отдают эксклюзивное право на продажу квартиры, причем бессрочное. То есть год прошел, два, а агент даже и не чешется. Задрал сумму, потому что хочет побольше агентское вознаграждение получить, вот люди и не покупают.

Вы можете сами  найти покупателя — свата, брата, друга и т.д., а продать квартиру не сможете. Потому что агент к вам тут же придет с протянутой рукой. Вы продаете сами, а у него эксклюзивное право на продажу вашей квартиры. И вы будете обязаны ему заплатить.

Поэтому читайте то, что вам предлагают для подписания в виде агентского договора. Если это эксклюзивный договор — отказываетесь. Либо он должен быть серьезно ограничен в сроке.

После этого договариваетесь с агентом об условиях, как он показывает вашу квартиру и в какое время он будет водить потенциальных покупателей. Это все должно быть записано в договоре:

  • в какое время он имеет право привести людей;
  • принимает ли он ключи от квартиры;
  • или вы ключи сами будете ему передавать;
  • вы сами в этой квартире живете или не живете.

Вот эти все моменты нужно согласовать. Потому что в нашей практике были случаи, когда клиенты просто жаловались на то, что агент привел людей на показ домой в 2 часа ночи. А в агентском договоре было прописано, что такая возможность у него есть.

Можно ли как-то прописать в договоре, что риск утраты имущества из этой квартиры и возможные повреждения, на время посещения перекладываются на риэлтора? 

В договоре вы это прописать, конечно, можете, если вы это пропишете грамотно. Но тут нюанс заключается в том, что нужно будет доказать, что это разрушение было произведено именно в момент, когда агент с клиентами находился в квартире. 

В принципе, это возможно. Главное — это грамотно сформулировать и прописать. Потому что вам это будет выгоднее, если ваши вещи будут храниться в продаваемой квартире. Кто-то должен за это отвечать, ведь вы не знаете кого агент приводит и не знаете, что они там делают. Это тоже нюанс, который вы можете уточнить у юриста, если вы заключаете договор с риэлторской компанией, либо с агентом по недвижимости.

Опять же, пример из опыта. Агент, взявший на себя обязательство продавать какую-то квартиру, долгое время ее не продает. Речь шла об элитной недвижимости. Оказывается, сдавал ее посуточно заезжим парочкам и получал с этого деньги. А хозяину рассказывал, что квартира не продается. Сам при этом спокойно брал и сдавал ее в аренду.

Как продать квартиру - проверенный способ

Обязательно ли нужен агент по недвижимости — по секрету “для своих“

Скажем прямо — нет. Агент по недвижимости — это человек, который экономит ваше время. Не более того. Если вы готовы сами заниматься именно продажей квартиры, показами, то вам агент не нужен. 

Запомните это обязательно, потому что многие риэлторы, когда вы звоните и говорите, что хотите посмотреть квартиру, будут вам говорить, что обязательно нужен риэлтор. Поэтому наймите их. Либо, если хотите продать, вам обязательно нужны агенты. 

Нет, это не обязательное условие. Вы можете действовать самостоятельно. Запомните это.

Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не стать героем “Иронии судьбы”

Итак, мы выбрали квартиру. Нам все нравится. Как ее проверить? Проверять ее нужно, что называется, “не отходя от кассы”. Вот, вы в квартиру зашли. Попросите, чтобы вам показали поэтажный план этой квартиры. Мы сейчас будем рассказывать вещи, которые могут показаться смешными. Но повторяем, это все случаи из реальной практики.

Удостоверьтесь, что квартира в которую вы зашли действительно находится “от лифта налево”. Потому что шильдики на квартирах порой перевешивают. Удостоверьтесь, что она действительно находится на том этаже, на котором она должна находиться.

Более того, до сих пор в архаичных договорах купли-продажи, квартиры описываются полностью. На каком этаже она находится. Действительно, там пишут чуть ли не “налево от лифта”. Конечно, эти времена уже давно ушли в прошлое. Но, тем не менее, удостовериться необходимо.

Далее. Выйдя из дома, не поленитесь удостовериться, какая табличка с адресом висит на этом доме. Потому что нередки случаи, когда квартиру “34”, пользуясь тем, что “хозяева уехали полгода в Таиланд”, продавали под видом квартиры “34” из дома с такой же нумерацией, только корпус “Б”.

Тем более, если вы из Москвы, то тут много таких ситуаций может возникнуть. У нас кругом — “корпус А”, “корпус Б”, либо “3/1”. Такое возможно, это реальные случаи. Тема раскрыта в фильме “Ирония судьбы”.

Итак, мы проверили поэтажный план. Почему мы говорим, что это нужно проверять на месте. Скорее всего, до сделки вы в эту квартиру больше не попадете. Почему? Вы все посмотрели — все нормально.

Опять же, смотрим на поэтажный план — нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Соответствует ли планировка квартиры, указанная в документах, тому, что вы видите вокруг себя. Это важно. Почему? Потому что квартира, в которой есть неузаконенные перепланировки — это менее ликвидный на рынке товар.

Квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно купить в кредит или лизинг. Банк кредит на такую квартиру не даст. А, соответственно, количество потенциальных покупателей падает. И если, например, вы себе сами покупаете квартиру в лизинг, то вы должны понимать, что для вас этот объект не пригоден.

Или если у вас на руках, что называется, “живой cash”, то вы можете начать говорить хозяину, что нужно по цене немножечко приспустить. Потому что вот это все богатство, во-первых, еще нужно узаконивать, а это, извините, тоже не дешевая процедура.

Некоторые перепланировки вообще узаконить невозможно. Например, когда объединили балкон с комнатой, снесли все перегородки и вынесли радиатор на балкон.

Более того, потом, если выявится нарушение, на вас жильцы дома могут подать в суд. Или управляющая компания. Могут подать на вас в суд и заставить восстановить соответствующие конструкции, которые были снесены. А еще уплатить штраф и оплатить неустойку.

А если вы откажетесь, то вашу квартиру изымут, продадут с торгов за копейки и на эти деньги все возвратят. Опять же, такой случай в нашей практике был. Человек упирался до последнего и до упирался. Нельзя переносить “мокрые зоны”. Но это тема для отдельной статьи. 

Просто вы должны понимать, что не узаконенная планировка — менее ликвидный товар — цена вниз. В кредит вы такую квартиру не купите. Если не начнете подделывать документы. Но это, извините, уголовная статья. В любом случае потом придется отвечать.

Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не стать героем “Иронии судьбы”

Какие документы на квартиру необходимо проверять — личный опыт

Итак, вы все посмотрели — все хорошо. После этого мы переходим к документам, которые предоставляет собственник, подтверждая, что он собственник. Или агент собственника подтверждает, что он действительно действует в интересах своего клиента.

Здесь нужно несколько документов. Первое, самое главное — это документ-основание, то есть на основании чего текущий собственник стал собственником данной квартиры. У нас очень часто документом, на основании которого считают, что эта квартира принадлежит им — это свидетельство.

Это такая красивая розовая бумага с гербовой печатью и номером. Так вот, эта бумага вообще ничего не доказывает и ничего не подтверждает. Это просто завизированный государством информационный лист. У нас с 2016 года их, вообще, перестали выдавать. 

Сейчас выдают выписки из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним (ЕГРН), просто заверенный печатью Росреестра. А документ-основание как был, так и остался. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор долевого участия;
  • договор уступки права требования; 
  • договор передачи квартиры (приватизация).

И опять же хотелось коснуться. Раньше выдавали маленькие, формата половина А4, розовые свидетельства о собственности. Так вот, это свидетельство вовсе не подтверждает ваше право собственности.

Только сам договор передачи. Если он у вас утрачен, вам нужно будет идти в многофункциональный центр “Мои документы” и запрашивать из архива его заверенную копию. Потому что без него вы сделку вообще не проведете и квартиру не купите.

Там, вообще, свой порядок оформления. Нужно будет ранее возникшее право регистрировать и т.п. Поэтому нужен документ-основание. На нем должны стоять штампы Росреестра о регистрации права собственности. Это круглая печать и прямоугольная печать, в которой написан номер за которым занесена в реестр регистрационная запись о праве собственности на данную квартиру.

Далее, запросите выписку из домовой книги. Это такой документ, который выдает паспортный стол, где написано кто в этой квартире прописан-зарегистрирован. Институт прописки у нас сейчас отменили, поэтому это называется регистрация. Временная или постоянная.

В идеале попросить, чтобы все из этой квартиры до сделки выписались. Потому что если люди из квартиры не выписались и они не захотят этого сделать после купли-продажи, вы их выпишите оттуда. Да, нормально. Но только по решению суда.

Еще развеем один миф. У нас очень часто боятся квартир, в которых прописаны несовершеннолетние дети. Не надо их бояться. У нас сейчас несовершеннолетних детей выписывают в никуда. Не встречная выписка, когда вы прописались на новом месте, а вас выписывают из старого.

Нет. Вообще в никуда можно выписать несовершеннолетнего ребенка. Ограничение — это когда несовершеннолетний ребенок является совладельцем квартиры. И вот тогда необходимо получать согласие органов опеки на проведение сделки. Но это отдельная ситуация.

Если несовершеннолетний ребенок в квартире просто прописан, здесь ничего страшного. Единственное, надо понимать, если вы идете людям навстречу, позволяете им оставаться прописанными в момент сделки, помните, что вы за свою доброту можете заплатить судом на полгода. Плюс услуги юриста. Или потраченное время, если вы будете ездить в суд самостоятельно.

Это что касается выписки из домовой книги. Поэтому, наша рекомендация — требуйте, чтобы все выписались. Тем более, что сейчас это можно сделать быстро.

Дальше, сразу нужно предупредить собственника, что вы захотите от него получить справки из ПНД и НД, как их называют в народе. Их очень не любят получать. Потому что тут же, естественно, обиженные глаза. Как так? Нормальный же человек, сами посмотрите.

Вам будут показывать водительские права, разрешение на оружие, что только вам не покажут. Запомните, никакие документы, которые вам предъявляют, не действительны по двум причинам:

  1. Эти документы после сделки должны у вас остаться на руках. И если вдруг начнутся какие-то проблемы, вы всегда эти документы в суде сможете показать — вот документ. На момент заключения данной сделки данный гражданин на учете в ПНД не состоял. Соответственно считался вменяемым. Справки должны быть по месту прописки. Это не должен быть какой-то частный медицинский центр. Это должны быть государственные психо- и наркологический диспансеры, которые обслуживают тот адрес, по которому человек прописан. Причем желательно, чтобы был прописан достаточно давно. А не приехал, как говорится, 3 дня назад из Кисловодска и прописался. А на учете он у себя там в Кисловодске состоит. Это очень важно.
  2. Само по себе наличие прав ни о чем не говорит. Права то он, извините, получал 5 лет назад, а с ума можно сойти и за неделю.

Вот эти документы обязательно должны быть у вас на руках. Остаться. Вам их должны предоставить. Договоритесь об этом заранее. Без данных документов покупать квартиру нельзя. Огромное количество мошенничеств связано именно с вот этими двумя очень маленькими неказистыми справками, которые просто спасут вам право собственности на вашу квартиру.

Также следует попросить, чтобы вам на сделку предоставили: 

  • справку об отсутствии задолженности;
  • выписку из финансового лицевого счета;
  • единый жилищный документ.

Справка об отсутствии задолженности выдается управляющей компанией. Единый жилищный документ получается в МФЦ. Все зависит от того, кто у вас общается с Единым информационно-расчетным центром (ЕИРЦ) — управляющая компания или это происходит через МФЦ “Мои документы”. Собственник всегда это говорит.

Что вам даст единый жилищный документ? Например, из единого жилищного документа вы можете узнать, что у собственника есть группа инвалидности. Это может препятствовать сделке. Это может вас дополнительно насторожить, если выяснится, что у собственника льготы, как у инвалида II группы.

И нужно выяснить, почему он инвалид. А вдруг окажется, что инвалид из-за головы. И значит все документы, которые им подписаны, недействительны. Или второй вариант — у него инвалидность может быть связана с каким-то тяжелым заболеванием. В ходе которого он принимает препараты, из-за употребления которых ничего не помнит, не понимает и не отвечает за свои действия.

Скажет потом, что не понимал, что подписывал договор купли-продажи. И все, сделку признают недействительной. А деньги вы потом еще когда взыщите. И взыщите ли.   

Какие документы на квартиру необходимо проверять - личный опыт

Скачать бесплатно образцы документов

Вы можете бесплатно скачать образцы документов для оформления квартир прямо сейчас. Для этого нажмите на кнопку ниже!

 

Как вы понимаете, тема сопровождения сделок с недвижимостью достаточно обширна, поэтому рассказать обо всех тонкостях, которые включает в себя этот процесс, в рамках одной статьи мы не успеем. Поэтому продолжение можно прочитать здесь (откроется в новом окне).

Если у вас появились какие-либо вопросы или вам срочно нужна консультация юриста по данному вопросу, свяжитесь с нами через форму консультанта или позвоните по телефону бесплатной горячей линии: +7(800)550-71-06 (внутренний 123).

Юрист по недвижимости

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *